Casa Sierra Bienes Raíces

PROPUESTA COMERCIAL

Casa Sierra Bienes Raíces

Convenio de Vivienda Corporativa y Comercialización de Inventario

Chihuahua, Chih. · 30 de agosto de 2026 · Vigencia de esta oferta: 30 días naturales

Dirigida a: [PENDIENTE: razón social, nombre y puesto del contacto — preguntar en la llamada de descubrimiento: "¿quién firma un convenio de servicios: RRHH, Compras o Dirección de Planta?"]

🔒 Este documento trae bloques marcados 🔒 que NO se envían al cliente. Son preguntas de habilitación para el dueño. Bórralos antes de exportar a PDF.

---

1. Quién es Casa Sierra

Casa Sierra Bienes Raíces es una operación inmobiliaria local, con base en la ciudad de Chihuahua y foco en el corredor norponiente: Periférico de la Juventud, Cantera, Cumbres, Mirador, Colinas del Valle, San Felipe, Campestre y Altavista.

No somos franquicia. Eso significa dos cosas concretas: la persona que le contesta el teléfono es la misma que va a la firma ante notario, y no hay una oficina en otra ciudad decidiendo a quién le toca su cuenta.

[PENDIENTE: años en operación, número de asesores, número de propiedades en cartera hoy] — *son datos que solo el dueño tiene. Preguntar: ¿desde qué mes opera Casa Sierra?, ¿cuántas personas trabajan hoy contigo?, ¿cuántas propiedades tienes en cartera este momento y cuántas en exclusiva?*

---

2. Qué problema resolvemos para una empresa

Cuando su empresa trae a alguien de fuera —un gerente de planta, un ingeniero, un mando medio transferido— alguien de Recursos Humanos termina haciendo de agente inmobiliario en sus ratos libres. El colaborador acumula noches de hotel, la familia no se muda, y la productividad de esa contratación arranca tarde.

El mercado local no le facilita la vida: hay inventario y hay marcas grandes, pero el inventario está repartido entre varias inmobiliarias y ninguna le entrega el mercado completo. Nuestra investigación de la plaza (30 de agosto de 2026) encontró, entre otros, tres operadores con presencia verificada:

Cada uno le va a mostrar, con toda razón, su propio inventario primero. Casa Sierra trabaja al revés: le mostramos lo que hay, sea de quien sea, y cobramos por acompañar la operación hasta la escritura.

---

3. La oferta

Línea A — Vivienda Corporativa (personal reubicado)

Paquete por colaborador, de la llegada a las llaves:

Regla que nos separa del resto: no cobramos dos veces la misma operación. En arrendamiento, la comisión (un mes de renta + IVA) la paga el propietario del inmueble, como es la práctica de la plaza. Su empresa paga únicamente la cuota de acompañamiento de la tabla. En compraventa, la comisión la paga el vendedor. Si en alguna operación el propietario se niega a cubrirla, se lo decimos antes de la visita, no después de la oferta.

Línea B — Comercialización de inventario (desarrolladores y empresas con activos)

Para quien tiene unidades paradas: fraccionamiento con inventario remanente, casas recibidas en pago, o propiedad institucional que hay que desplazar.

En mercado abierto nuestra comisión de compraventa es 5% + IVA. El 4.5% es tarifa de convenio, condicionada a un mínimo de 3 unidades consignadas simultáneamente.

🔒 Habilitación (Línea B): ¿tienes el capital para sostener 90 días de fotografía, portales, letreros y visitas de una consignación sin cobrar un peso? ¿Cuánto puedes gastar por unidad al mes sin que te duela? Si la respuesta es "no sé", cobra fondo de comercialización desde la primera y no lo hagas acreditable al 100%.

---

4. Condiciones comerciales

Precio fijo a 12 meses. Las tarifas de este convenio no se mueven durante 12 meses contados desde la firma, sin importar lo que pase con publicidad o combustible.

🔒 Habilitación: ¿aguantas 12 meses con estos precios si sube el costo de portales y gasolina? Si no, cambia a "revisión a los 6 meses con 30 días de aviso" ANTES de mandar esto.

Respuesta en 4 horas hábiles. Toda solicitud enviada de lunes a viernes de 9:00 a 18:00 y sábados de 9:00 a 14:00 recibe respuesta con nombre de propiedad candidata o fecha de visita.

🔒 Habilitación: ¿quién contesta cuando estás dentro de una visita de dos horas? ¿Tienes segunda persona, o al menos un número de WhatsApp Business con respuestas automáticas y un horario declarado? Si estás solo, promete 8 horas hábiles, no 4. Una promesa incumplida en la primera semana mata el convenio.

Visita quincenal a sus oficinas. Cada 15 días, seguimiento presencial de 30 minutos con el reporte de estatus impreso.

🔒 Habilitación: ¿tienes la unidad y la agenda para sostener 2 visitas al mes por cada cliente corporativo, ADEMÁS de mostrar propiedades? Con 4 clientes son 8 visitas al mes. Si no, ofrece videollamada quincenal y presencial mensual.

Crédito a 30 días. Aceptamos pago a 30 días naturales contra CFDI timbrado, con tope de exposición de $150,000 MXN. Arriba de ese monto, 50% al inicio del servicio y 50% a 30 días.

🔒 Habilitación: ¿tienes capital de trabajo para operar 30 —realistamente 45— días sin cobrar? Súmale que las empresas grandes pagan por calendario fijo. Si tu colchón no llega a $150,000, baja el tope a lo que sí aguantes y dilo aquí. Nadie se enoja por un tope; sí se enojan por un proveedor que se cayó a mitad del convenio.

Facturación. Emitimos CFDI 4.0 a la razón social que ustedes indiquen, aunque el servicio se preste en Chihuahua y el corporativo esté en otra ciudad.

Cancelación. Cualquiera de las partes, con 30 días de aviso por escrito. Las operaciones en curso se terminan de atender sin costo adicional.

---

5. Cumplimiento — lo que Compras nos va a pedir

Casa Sierra opera como Actividad Vulnerable bajo la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, artículo 17, fracción V (intermediación en la transmisión de propiedad de inmuebles). Esto implica, y lo cumplimos:

• Alta en el Portal de Prevención de Lavado de Dinero del SAT y expediente de identificación del cliente en toda operación de la fracción V.
• Presentación de Avisos a más tardar el día 17 del mes siguiente a la operación (art. 23 LFPIORPI).
• Advertencia expresa al comprador sobre el artículo 32 de la LFPIORPI: está prohibido liquidar en efectivo la transmisión de derechos reales sobre inmuebles por un valor igual o superior a 8,025 UMA. Se paga por transferencia, siempre.

Además:

• NOM-247-SE-2021 (prácticas comerciales y requisitos de información en la comercialización de bienes inmuebles destinados a casa habitación, publicidad y elementos normativos de los contratos): toda publicidad y todo contrato que intervengamos se apega a esta norma.
• Ley Federal de Protección al Consumidor, artículos 73 y 73 Ter: información mínima obligatoria en la asesoría y venta al público de vivienda.
• Código Fiscal de la Federación, artículo 32-D: entregamos opinión de cumplimiento de obligaciones fiscales en sentido positivo, con la periodicidad que su padrón exija.
• REPSE (art. 15 de la Ley Federal del Trabajo): no aplica a este convenio. La intermediación inmobiliaria por comisión no pone personal a disposición de ustedes ni se ejecuta bajo su dirección. Si en algún momento el convenio incluyera personal dentro de sus instalaciones, ahí sí se tramita el registro ante la STPS antes de facturar.

Certificación profesional: [PENDIENTE: ¿Casa Sierra ya está certificada en el estándar de competencia EC0110, "Asesoría en comercialización de bienes inmuebles", del CONOCER? ¿Está afiliada a AMPI sección Chihuahua?] — *pregunta al dueño: si la respuesta es no, es el trámite número uno de la lista, porque es exactamente lo que Compras usa para descartar proveedores nuevos.*

Paquete para alta en padrón de proveedores (lo entregamos en 48 horas): acta constitutiva o alta como persona física con actividad empresarial · Constancia de Situación Fiscal vigente · opinión de cumplimiento 32-D positiva · comprobante de domicilio fiscal · carátula de estado de cuenta bancario · identificación oficial del representante · constancia de alta como Actividad Vulnerable · carta de no aplicación de REPSE.

---

6. Compárenos contra sus otras dos cotizaciones

Su política de tres cotizaciones nos parece bien. Aquí están los teléfonos de los otros dos, para que no pierda tiempo buscándolos:

• Century 21 (oficinas en Chihuahua), Trasviña y Retes 2901, col. San Felipe — 614 388 3480
• RE/MAX 360 Chihuahua, Av. Mirador 7716, Colinas del Valle — 614 423 7296
• Realtesa Bienes Raíces, Antofalla 1001, col. Panorámico — 614 199 5291

Y estas son las cuatro preguntas que le sugerimos hacerles a los tres, incluidos nosotros:

1. ¿Quién específicamente atiende mi cuenta durante los 6 meses que dura una operación, con nombre y celular por escrito? ¿Qué pasa si esa persona se cambia de oficina?

2. ¿Su comisión la paga el propietario, mi empresa, o las dos? Póngalo por escrito.

3. ¿Me muestran inventario de otras inmobiliarias o solo el suyo?

4. ¿Están dados de alta como Actividad Vulnerable ante el SAT y me lo pueden comprobar?

Al día de la investigación (30 de agosto de 2026), la plataforma global de Century 21 listaba 463 propiedades en la ciudad de Chihuahua y su material institucional menciona 3 oficinas en la ciudad. No vamos a fingir que tenemos ese volumen. Tenemos otra cosa: acceso al mercado completo y una sola persona responsable de principio a fin.

---

7. Ejemplo ilustrativo — NO es un caso de cliente

⚠️ Escenario hipotético construido con supuestos, no con datos de operaciones cerradas. Sirve para ordenar la conversación, no como promesa de resultado. Los supuestos están listados abajo para que ustedes los cambien por sus cifras reales.

Supuestos usados (cámbielos por los suyos):

• S1: 6 colaboradores reubicados a Chihuahua en 12 meses.
• S2: la búsqueda acompañada acorta la estancia en hotel en 15 noches por colaborador.
• S3: tarifa de hotel de $1,800 por noche.
• S4: RRHH dedica hoy 18 horas por colaborador a búsqueda, visitas y contrato.
• S5: costo cargado de la hora de RRHH, $350.
• S6: la comisión de arrendamiento la paga el propietario, no la empresa.

Si S2 resulta ser 5 noches y no 15, el número cambia por completo. Por eso el primer entregable del piloto es medir S2 con sus propios casos.

---

8. Qué necesitamos de ustedes para arrancar

1. Nombre y correo de quien recibe solicitudes de vivienda en RRHH.

2. Perfil típico del colaborador reubicado: presupuesto de renta autorizado, si viene con familia, si necesita escuela cerca, y a qué planta o corporativo se traslada diario.

3. Formato de alta de proveedor y a quién se lo enviamos.

4. Confirmación de plazo de pago y calendario de pagos.

---

9. Siguiente paso

Piloto acotado de 2 colaboradores, sin convenio firmado. Ustedes nos mandan las dos siguientes reubicaciones que tengan. Se cobra cuota de paquete Completo por cada una ($7,500 + IVA) y, si el acompañamiento no les sirvió, no hay convenio y no hay reclamo.

Propuesta de fecha para revisar esta hoja en persona: jueves 10 de septiembre de 2026, en sus oficinas, 30 minutos.

Casa Sierra Bienes Raíces · [PENDIENTE: nombre del titular, celular, WhatsApp, correo y domicilio fiscal — el dueño los llena antes de imprimir]

GUION DE VENTA — Casa Sierra Bienes Raíces

Uso: llamada en frío o visita a empresa / desarrollador en la ciudad de Chihuahua.

Duración objetivo: 12 minutos de pie, 25 sentado.

Regla de oro: no se afirma nada que no se pueda comprobar en el momento. Si no sabes, dices "no lo sé, lo averiguo hoy y te contesto".

---

1. Apertura (30–45 segundos)

Por teléfono:

"Buenos días, habla [PENDIENTE: nombre del titular] de Casa Sierra Bienes Raíces, aquí en Chihuahua. Le llamo por una razón muy específica: trabajamos vivienda para personal que las empresas traen de fuera, en la zona del Periférico de la Juventud, Cantera, Cumbres y Mirador. No le vengo a vender una casa. Le vengo a preguntar tres cosas de cómo resuelven hoy la vivienda de la gente que reubican, y si no le sirve lo que hacemos, se lo digo yo mismo y le cuelgo. ¿Tiene cuatro minutos o le marco a otra hora?"

En visita presencial (recepción o cita):

"Gracias por el tiempo. Voy a ser breve porque sé cómo son las agendas aquí. Casa Sierra es inmobiliaria local, norponiente de la ciudad. Lo que traigo no es un catálogo, es una pregunta: cuando ustedes traen a alguien de fuera a Chihuahua, ¿quién le busca casa? Porque la respuesta que me dan casi siempre es 'pues... alguien de Recursos Humanos, entre otras cosas'. Y ahí es donde nosotros entramos."

*Si el interlocutor no es el que decide:* "¿Quién revisaría un convenio de servicios como éste: Recursos Humanos, Compras o Dirección de Planta? Le dejo la hoja y le agradezco si me da el nombre."

---

2. Las tres preguntas de descubrimiento

No las adornes. Anota las respuestas en papel enfrente de ellos; les demuestra que vas a usarlas.

P1 — Dimensión.

"¿Cuántas personas trajeron a vivir a Chihuahua de otra ciudad en los últimos 12 meses, y cuántas esperan traer en los próximos 12?"

*Qué buscas:* volumen. Menos de 3 al año = no hay convenio, hay operación suelta. Más de 5 = hay convenio.

P2 — Dolor con número.

"Cuando llega alguien nuevo, ¿quién le busca casa: Recursos Humanos, su jefe directo, o el colaborador solo con su celular? Y de curiosidad, ¿cuántas noches de hotel les acaban pagando antes de que se mude?"

*Qué buscas:* la cifra de noches de hotel. Es el único número que convierte esta conversación en un renglón de presupuesto. Anótalo textual y repítelo después.

P3 — Proceso de compra.

"Si les sirviera lo que hacemos, ¿la decisión se firma aquí en Chihuahua o pasa por corporativo? ¿Y qué se necesita para entrar a su padrón de proveedores?"

*Qué buscas:* el mapa. Si dicen "corporativo en otra ciudad", no es un no: es el guion de la objeción 3.

---

3. Pitch (60–90 segundos, después de las tres preguntas, nunca antes)

"Le repito lo que me dijo: [repite P1 y la cifra de hotel de P2]. Con eso, esto es lo que hacemos.

>

Casa Sierra acompaña a cada persona que ustedes reubican, desde que aterriza hasta que tiene llaves: preseleccionamos propiedades con su presupuesto y su traslado a planta, la llevamos a las visitas, negociamos la renta o el precio, revisamos el contrato y entregamos con inventario fotográfico firmado. Ustedes reciben un reporte mensual de en qué va cada caso.

>

Cobramos una cuota por colaborador. La comisión del arrendamiento la paga el propietario, como se acostumbra en la plaza — no se la cobramos a usted también. No cobramos dos veces la misma operación y eso lo pongo por escrito.

>

Y una cosa que las oficinas grandes no le pueden ofrecer: no le mostramos nuestro inventario. Le mostramos el mercado, sea de quien sea la propiedad, porque no vivimos de defender un catálogo.

>

No le pido convenio hoy. Le pido las dos siguientes reubicaciones que tenga, para que lo mida."

---

4. Manejo de objeciones — las de este giro, no las de manual

Objeción 1 — "Ya trabajamos con Century 21" / "con RE/MAX 360"

"Me parece bien, son casas serias y llevan años aquí. Century 21 tiene oficina en Trasviña y Retes 2901, en San Felipe, y su plataforma listaba 463 propiedades en la ciudad cuando la revisé el 30 de agosto. RE/MAX 360 está en Mirador 7716, en Colinas del Valle. No voy a fingir que tengo ese volumen.

>

Lo que le pido es que les haga una pregunta, y a mí también: ¿quién exactamente atiende mi cuenta durante los seis meses que dura una operación, con nombre y celular, por escrito? ¿Y qué pasa si esa persona se cambia de oficina? En una red de asesores independientes eso puede cambiar. Aquí no cambia, porque el que le está hablando es el mismo que va a la notaría.

>

No le pido que los deje. Le pido ser el segundo teléfono."

Objeción 2 — "Necesito tres cotizaciones y tú eres nuevo"

"Perfecto, así debe ser. Le ahorro trabajo: los teléfonos de las otras dos son Century 21 al 614 388 3480 y RE/MAX 360 al 614 423 7296. Si quiere una tercera local con inventario propio fuerte, Realtesa está en Antofalla 1001, colonia Panorámico, 614 199 5291.

>

Le pido una sola cosa: que las tres cotizaciones digan quién paga la comisión de arrendamiento. Ahí es donde se van a ver distintas."

Objeción 3 — "La vivienda se decide en corporativo, fuera de Chihuahua"

"Lo entiendo, y no vengo a pelearme con su corporativo. La búsqueda de casa no se puede hacer desde [Monterrey / Ciudad de México / El Paso], porque nadie allá sabe que en [colonia] el tráfico a la planta a las 7 de la mañana son 40 minutos y no 15, ni cuáles fraccionamientos tienen problema de presión de agua.

>

Facturamos a la razón social que su corporativo indique, con CFDI 4.0, y aceptamos orden de compra. Nosotros somos el brazo local del proveedor nacional, no su reemplazo. ¿Le pregunto directo? ¿Quién de allá tendría que autorizar un proveedor local de ejecución, y cómo se llama?"

Objeción 4 — "¿Tienes certificaciones? ¿Estás en el padrón?"

"Le contesto punto por punto.

>

Operamos como Actividad Vulnerable bajo el artículo 17 fracción V de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita — intermediación inmobiliaria. Presentamos Avisos al SAT a más tardar el día 17 del mes siguiente, y le advertimos al comprador que el artículo 32 prohíbe liquidar en efectivo operaciones desde 8,025 UMA. Todo por transferencia.

>

Toda publicidad y todo contrato que tocamos se apega a la NOM-247-SE-2021 y a los artículos 73 y 73 Ter de la Ley Federal de Protección al Consumidor.

>

Y para su padrón: REPSE no aplica. Este servicio es intermediación por comisión, no ponemos personal a su disposición ni bajo su dirección — artículo 15 de la Ley Federal del Trabajo. Le entrego carta de no aplicación junto con la opinión de cumplimiento positiva del 32-D del Código Fiscal. El paquete completo, en 48 horas."

*Si preguntan por certificación profesional:* [PENDIENTE: responder con la verdad — si Casa Sierra ya tiene el EC0110 del CONOCER y afiliación AMPI Chihuahua, se dice; si no, se dice "estamos en proceso, la fecha de evaluación es tal". Nunca se afirma tener una certificación que no se tiene: la piden por escrito y ahí se acaba el convenio.]

Objeción 5 — "Nosotros pagamos a 30 o 60 días"

"Trabajamos a 30 días naturales contra CFDI, con tope de exposición de $150,000 pesos. Arriba de ese monto es mitad al inicio y mitad a 30. Se lo digo de frente: no le voy a prometer 90 días para ganarme el convenio y luego dejarle un caso a medias porque no me alcanzó el flujo."

🔒 Habilitación antes de decir esto en voz alta: ¿tienes capital para operar 45 días sin cobrar? Si no, di el número que sí aguantes. El tope que digas es el que vas a tener que sostener.

Objeción 6 — "No damos exclusividad" *(desarrollador / Línea B)*

"Le propongo exclusiva de 90 días, no eterna, y con salida: si a los 45 días no hay actividad medible —visitas agendadas, ofertas presentadas— usted la cancela por escrito y no debe nada.

>

Le explico por qué la pido. Sin exclusiva, la unidad aparece en cinco portales con cinco precios distintos y tres teléfonos, y el comprador concluye que ahí hay algo raro y se va. La exclusiva no es para amarrarlo a usted, es para que su producto se vea ordenado."

Objeción 7 — "El 5% es caro. Dánoslo al 3%"

"El 5% más IVA es mercado abierto. La tarifa de convenio es 4.5% con tres unidades consignadas al mismo tiempo, y ahí está la respuesta: el descuento se paga con volumen, no con recorte de trabajo.

>

Al 3% le tendría que quitar algo, y lo que se quita siempre es lo mismo: fotografía, seguimiento y acompañamiento a escrituración. Prefiero decirle que no puedo, a decirle que sí y quedarle mal en la firma."

Objeción 8 — "Ya nos pasó: el asesor desapareció después de firmar"

"Es la queja más común que escucho en esta ciudad y no la voy a defender. Por eso el reporte mensual está en el convenio, no es un favor. Y el acompañamiento a escrituración está dentro del paquete Ejecutivo, no cobrado aparte.

>

Le doy algo verificable: [PENDIENTE: nombre y celular directo del titular]. Ese es el número al que le marca, no un conmutador. Si a las 4 horas hábiles no le contesté, tiene motivo para dudar de todo lo demás que le dije."

Objeción 9 — "El crédito del colaborador se atora y el banco tarda"

"Por eso el expediente se arma antes de escoger casa, no después. Avalúo, constancia de situación fiscal, comprobantes de ingreso, situación del predial y del agua del inmueble.

>

Y hay un dato que le conviene saber a quien vende, porque cambia el precio de la negociación: la Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículo 93 fracción XIX inciso a), exenta la enajenación de casa habitación hasta 700,000 UDIS, siempre que el vendedor no haya enajenado otra casa habitación en los tres años anteriores. Si el vendedor ya usó esa exención, va a querer un precio distinto. Eso se revisa en la primera reunión, no en la notaría."

Objeción 10 — "Nuestro proveedor de relocación es nacional"

"Y probablemente esté bien para el traslado de menaje y los vuelos. Pregunte una cosa: ¿ese proveedor manda a alguien a caminar la colonia antes de recomendarla?

>

Nosotros no queremos su contrato nacional. Queremos ser el subcontrato local de ejecución. Su proveedor cobra su fee, nosotros le entregamos la casa correcta, y usted deja de recibir el correo de 'sigo en el hotel'."

---

5. Respuesta específica por competidor *(tarjeta de bolsillo)*

---

6. Cierre

Cierre principal — piloto acotado:

"No le pido convenio. Le pido las dos siguientes reubicaciones que tenga, con cuota de paquete Completo por cada una. Si el acompañamiento no le sirvió, no hay convenio y no hay reclamo. ¿Cuándo llega el siguiente colaborador de fuera?"

Cierre alterno — de calendario, cuando hay interés pero no hay caso próximo:

"Entonces le propongo esto: le mando hoy mismo el paquete de alta de proveedor para que Compras lo vaya procesando, que siempre tarda, y nos vemos el jueves 10 de septiembre 30 minutos. Cuando llegue el caso, ya estamos dados de alta y no perdemos tres semanas. ¿Le apunto el jueves a las 10 o a las 12?"

Cierre para desarrollador (Línea B):

"Déme tres unidades, 90 días, con salida a los 45 si no ve actividad. Sin anticipo. Si a los 45 días no le presenté visitas y ofertas, usted cancela por escrito y quedamos como amigos. ¿Cuáles tres me da?"

Si es no:

"Está bien, se lo agradezco. Una última: ¿me deja mandarle un correo cada dos meses con lo que se está moviendo en [su zona] en precio de renta? Sin llamadas. Si algún día le sirve, ya sabe dónde estoy."

---

7. Lo que NO se dice en esta llamada

• Ningún testimonio, ningún "un cliente nuestro...", ninguna operación cerrada que no exista. Casa Sierra no tiene historial publicable todavía y fingirlo se cae en la primera pregunta de seguimiento.
• Ningún porcentaje de mercado, ningún "somos los número uno", ningún número de días promedio de venta que no venga de operaciones propias.
• Ningún comentario negativo sobre Century 21, RE/MAX, Realtesa o Sepúlveda. Son casas que llevan años aquí y el cliente lo sabe. La ventaja se argumenta con preguntas verificables, no con desprestigio.
• Ninguna promesa de plazo de crédito, tiempo de respuesta o visita que el dueño no haya confirmado en los bloques 🔒.

CONTENIDO PARA REDES — Casa Sierra Bienes Raíces

Semana del lunes 31 de agosto al domingo 6 de septiembre de 2026.

Listo para copiar y pegar. Zona horaria: Chihuahua.

---

Voz de la marca (sale del negocio, no del redactor)

Casa Sierra habla como habla un operador inmobiliario del norte que vive de que le vuelvan a marcar: directo, sin adornos, con los papeles enfrente. Frases cortas. Cero superlativos ("la mejor", "líder", "#1"). Cero emojis de dinero. Se habla de tú al comprador particular y de usted a la empresa. El humor, si sale, es seco y sobre el proceso, nunca sobre el cliente.

Prohibido en toda publicación:

• Precios del convenio corporativo (cuotas de $4,500 / $7,500 / $12,000, la comisión de convenio del 4.5% y el fondo de $18,000/mes son tarifas de negociación privada, no van a redes).
• Testimonios, reseñas o casos de cliente que no existan.
• Cifras de resultado sin operación propia detrás ("vendemos en 30 días", "el 90% de nuestros clientes...").
• Fotos de propiedades sin autorización escrita del propietario.

Lo único que sí es público de precio: la comisión de mercado abierto, 5% + IVA en compraventa y un mes de renta + IVA en arrendamiento, pagada por el propietario. Es práctica de la plaza y decirla abiertamente es diferenciador.

---

LUNES 31 DE AGOSTO — Transparencia

Canal: Facebook (publicación de texto + imagen) · se replica en Estado de WhatsApp

Hora: 8:00 a.m.

Hook: Los 7 papeles que te van a pedir para vender tu casa en Chihuahua. Si te falta uno, la firma se cae el mismo día.

Copy:

Los 7 papeles que te van a pedir para vender tu casa en Chihuahua. Si te falta uno, la firma se cae el mismo día y todos pierden la mañana:

>

1. Escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad

2. Predial al corriente, del año en curso

3. Constancia de no adeudo de agua

4. Identificación oficial vigente de todos los titulares

5. Acta de matrimonio, si la casa se compró casado

6. Constancia de Situación Fiscal actualizada

7. Avalúo, cuando el comprador va con crédito

>

El número 5 es el que más operaciones detiene en esta ciudad. Y el 3 es el que nadie se acuerda hasta que el notario lo pide.

>

Junta los siete antes de poner el letrero, no después de tener comprador.

>

Casa Sierra Bienes Raíces · Norponiente de Chihuahua

CTA: ¿Te falta alguno? Mándame WhatsApp al [PENDIENTE: número de WhatsApp Business de Casa Sierra] y te digo exactamente dónde se tramita.

Hashtags: #CasaSierraBienesRaices #BienesRaicesChihuahua #ChihuahuaCapital #VenderMiCasa #ChihuahuaChih

Producción: imagen simple con los 7 puntos en lista, fondo liso, logo abajo. Sin foto de casa.

---

MARTES 1 DE SEPTIEMBRE — Zona

Canal: Instagram Reel (vertical, 35–45 seg) · se comparte a Facebook

Hora: 7:30 p.m.

Hook: Tres cosas que reviso antes de recomendarte una casa por el Periférico de la Juventud. Ninguna sale en las fotos del anuncio.

Copy (guion hablado, a cámara, en la banqueta):

Tres cosas que reviso antes de recomendarte una casa por aquí, y ninguna sale en las fotos.

>

Una: el tiempo real a tu trabajo, pero a las siete de la mañana, no a las once. No es lo mismo.

>

Dos: la presión del agua. Se abre la llave del segundo piso, no la de la cocina.

>

Tres: a qué hora pega el sol en la recámara principal. En Chihuahua eso decide tu recibo de luz todo el verano.

>

Si el que te está enseñando la casa no revisó esas tres, no te está enseñando la casa. Te está enseñando fotos.

CTA: Guarda este video para tu próxima visita. Y si quieres que las revise contigo, escríbeme.

Hashtags: #PerifericoDeLaJuventud #BienesRaicesChihuahua #CasaSierraBienesRaices #ComprarCasaEnChihuahua #ChihuahuaCapital

Producción: grabar de pie en banqueta del corredor Periférico de la Juventud, con celular en horizontal-vertical estabilizado. Sin identificar ninguna casa en particular ni mostrar número exterior.

---

MIÉRCOLES 2 DE SEPTIEMBRE — Corporativo

Canal: LinkedIn (perfil personal del titular, no página)

Hora: 9:00 a.m.

Hook: Su nuevo gerente lleva 22 noches en hotel porque nadie tiene tiempo de buscarle casa.

Copy:

Su nuevo gerente lleva 22 noches en hotel porque nadie tiene tiempo de buscarle casa.

>

No es negligencia de Recursos Humanos. Es que buscar casa en Chihuahua para alguien que no conoce la ciudad se lleva unas 18 horas por persona: filtrar anuncios, cuadrar visitas con propietarios que contestan cuando pueden, revisar contrato, dar de alta servicios.

>

Multiplíquelo por las personas que reubicaron este año y va a ver a qué le llamo un costo escondido: se paga en noches de hotel y en horas de un puesto que debería estar contratando.

>

En Casa Sierra hacemos esa parte. Preseleccionamos con el presupuesto y el traslado real a planta, acompañamos las visitas, negociamos, revisamos contrato y entregamos con inventario firmado. Reporte mensual a RRHH de en qué va cada caso.

>

Un dato que a Compras le importa y casi nadie menciona: la intermediación inmobiliaria es Actividad Vulnerable bajo el artículo 17 fracción V de la LFPIORPI. Pida a su proveedor la constancia de alta ante el SAT. Si no la tiene, el riesgo de cumplimiento se lo queda usted.

>

Si trae gente de fuera a Chihuahua, con gusto le mando la hoja de servicio. Sin compromiso y sin catálogo.

CTA: Comente "vivienda" o escríbame por mensaje directo y le mando la hoja el mismo día.

Hashtags: #Chihuahua #RecursosHumanos #Reubicacion #BienesRaicesChihuahua #ComprasYAbastecimiento

🔒 Habilitación antes de publicar: este post promete respuesta el mismo día. ¿Vas a revisar LinkedIn diario? Si no, cambia "el mismo día" por "en 24 horas hábiles" en el CTA. Y las 18 horas por persona es un supuesto de trabajo, no un dato medido: está redactado como estimación ("se lleva unas 18 horas"), no como estadística. No lo conviertas en "estudios demuestran".

---

JUEVES 3 DE SEPTIEMBRE — Crédito e impuestos

Canal: Instagram carrusel (5 láminas) · se replica en Facebook

Hora: 1:00 p.m.

Hook: Vas a vender tu casa y no sabías que podías no pagar ISR. Esto es lo que dice la ley, con artículo y todo.

Copy (por lámina):

1. Vas a vender tu casa. ¿Vas a pagar ISR? Depende de dos cosas, y las dos están en la ley.

>

2. La Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículo 93 fracción XIX inciso a), exenta la enajenación de tu casa habitación hasta 700,000 UDIS.

>

3. Con una condición que tumba a mucha gente: que no hayas enajenado otra casa habitación en los tres años anteriores.

>

4. Si ya vendiste otra en ese plazo, o si el valor rebasa el tope, hay impuesto. Cuánto, lo calcula el notario con tus comprobantes de adquisición y mejoras. Guarda esas facturas: bajan la base.

>

5. Esto no es asesoría fiscal, es lo que dice la ley. Revísalo con tu contador y con el notario ANTES de aceptar una oferta, porque cambia el precio al que te conviene vender.

CTA: Si no sabes en cuál de los dos casos estás, mándame WhatsApp al [PENDIENTE: número de WhatsApp Business] y lo revisamos con tus fechas antes de que pongas precio.

Hashtags: #BienesRaicesChihuahua #CasaSierraBienesRaices #VenderMiCasa #ChihuahuaCapital #ImpuestosMexico

Producción: láminas de texto, fondo liso, tipografía grande. Sin stock photos de gente firmando.

---

VIERNES 4 DE SEPTIEMBRE — Inventario

Canal: WhatsApp (Estado + lista de difusión) · Instagram Stories

Hora: 10:00 a.m. y repetición 6:00 p.m.

Hook: Se acaba de liberar en [colonia]. Antes de portales, la mando aquí.

Copy:

Se acaba de liberar esta en [PENDIENTE: colonia — dato real de la cartera del dueño].

>

[PENDIENTE: recámaras, baños, metros de construcción, metros de terreno, cochera, precio y si es renta o venta]

>

Lo bueno: [PENDIENTE: una ventaja verificable — por ejemplo, orientación, escuela a X minutos, calle cerrada]

Lo que hay que saber: [PENDIENTE: una desventaja real — ejemplo: cocina sin remodelar, sin aire en recámaras]

>

La mando aquí antes que a los portales. Si te interesa, la vemos este fin.

CTA: Contesta este mensaje con la palabra "visita" y te doy horario hoy mismo.

🔒 Habilitación: este post NO se publica sin una propiedad real en cartera y con autorización escrita del propietario para publicar fotos y precio. Si esta semana no hay inventario propio, sustituye el día viernes por el contenido de reserva de abajo. Nunca inventes una propiedad para llenar el calendario: llega el primer interesado y se acabó tu reputación en una ciudad donde todos se conocen.

>

🔒 Segunda habilitación: "te doy horario hoy mismo" y "la vemos este fin" — ¿tienes sábado libre para mostrar? Si no, cambia el CTA por "te propongo dos horarios de la próxima semana".

Contenido de reserva si no hay propiedad autorizada:

"Lo que la gente me está pidiendo esta semana en el norponiente: casa de 3 recámaras, con cochera para dos autos, que la escuela quede del mismo lado del Periférico. Si tienes una así y estabas pensando en rentarla o venderla, escríbeme. Tengo a quién mostrársela."

Hashtags (solo para la versión de Stories): #BienesRaicesChihuahua #CasaSierraBienesRaices #ChihuahuaCapital

---

SÁBADO 5 DE SEPTIEMBRE — La persona detrás

Canal: Instagram Stories (serie de 4) · Facebook al final del día

Hora: 11:00 a.m.

Hook: Un sábado normal en esto: cuatro visitas, dos que sí y una llamada incómoda.

Copy (Stories, una por pantalla):

1. Sábado. Cuatro visitas agendadas. Así se ve esto por dentro.

>

2. Antes de cada visita paso 20 minutos revisando papeles del inmueble. Sí, antes. Nadie quiere enamorarse de una casa que no se puede escriturar.

>

3. La parte que no le gusta a nadie: a veces me toca decirle a un propietario que su casa está cara para la zona. Se molestan. Prefiero eso a tenerla seis meses sin moverse.

>

4. Si andas buscando por el norponiente, te acompaño el próximo sábado. Sin compromiso, sin que te persiga después.

CTA: Desliza para escribirme, o guarda mi número: [PENDIENTE: número de WhatsApp Business].

Hashtags (versión Facebook): #CasaSierraBienesRaices #BienesRaicesChihuahua #ChihuahuaCapital #Norponiente

Producción: fotos reales del día. Nada de foto de escritorio con laptop y café.

---

DOMINGO 6 DE SEPTIEMBRE — Comunidad

Canal: Facebook + Instagram feed (una sola imagen)

Hora: 6:00 p.m.

Hook: Pregunta honesta para quien vive en Chihuahua: ¿qué te haría cambiarte de colonia?

Copy:

Pregunta honesta, y la voy a usar de verdad para saber qué buscar:

>

Si hoy te cambiaras de casa aquí en Chihuahua, ¿qué sería lo que te haría moverte?

>

A) Estar más cerca del trabajo

B) Que los niños queden cerca de la escuela

C) Más espacio, ya no cabemos

D) Dejar de pagar renta

>

Contéstame con la letra. La semana que entra publico qué salió y qué está disponible para cada caso en el norponiente.

>

Y si contestaste D: junta tus últimos tres comprobantes de ingreso y tu Constancia de Situación Fiscal. Es lo primero que te van a pedir y es lo que más tarda.

CTA: Deja tu letra en los comentarios.

Hashtags: #ChihuahuaCapital #BienesRaicesChihuahua #CasaSierraBienesRaices #VivirEnChihuahua #ComprarCasaEnChihuahua

---

Reglas de operación de la semana

1. Responder en 4 horas hábiles todo comentario y mensaje. Si no vas a poder, no publiques la promesa de respuesta en el CTA.

2. Ningún precio de convenio corporativo en redes. Si alguien pregunta tarifas de empresa por comentario público: "Con gusto le mando la hoja por mensaje directo, ahí van las tarifas de convenio."

3. Todo dato legal citado lleva su artículo. Esta semana: LISR art. 93 fr. XIX inciso a) y LFPIORPI art. 17 fr. V. Si no sabes el número exacto, no lo publiques.

4. Ninguna foto de propiedad sin autorización escrita del propietario. Aplica también a Stories.

5. Métrica de la semana, medida el domingo 6: número de conversaciones iniciadas por WhatsApp. No likes. Anótalo, es la línea base contra la que vas a comparar septiembre.

---

Anexo — Revisión de consistencia de los tres documentos

Revisé las cifras de la propuesta, el guion y este calendario. Estado:

Contradicciones detectadas y cómo quedaron resueltas:

1. Doble cobro de comisión. Una versión de trabajo cobraba a la empresa la cuota de acompañamiento *y* la comisión de arrendamiento. Se corrigió: en arrendamiento la comisión la paga el propietario, la empresa solo paga la cuota. Está declarado explícitamente en la propuesta §3 y en el pitch del guion §3, y es el argumento central de la objeción 1 y de la pregunta 2 del comparativo. Si el dueño decide cobrar ambas, hay que corregir los tres documentos, no uno.

2. Tiempo de respuesta. La propuesta y el guion prometen 4 horas hábiles; el post de LinkedIn del miércoles promete "el mismo día". Quedó marcado 🔒 para que el dueño alinee ambos antes de publicar.

3. El ejemplo de ahorro de la propuesta §7 está rotulado como ejemplo ilustrativo con sus seis supuestos listados aparte. No aparece en el guion ni en redes como si fuera un resultado obtenido. Si alguien lo pide en la llamada, se entrega con la etiqueta puesta.

Datos que solo el dueño puede cerrar antes de usar esto mañana:

• Número de WhatsApp Business, correo, domicilio fiscal y nombre del titular.
• Años en operación, número de asesores y cartera actual.
• Si ya tiene certificación EC0110 del CONOCER y afiliación AMPI Chihuahua, o la fecha en que las tramita.
• Capital de trabajo real, para confirmar o bajar el tope de crédito de $150,000.
• La propiedad con autorización escrita para el post del viernes.
• La ficha completa de MAAS Bienes Raíces, que quedó incompleta en la investigación del 30 de agosto de 2026: falta domicilio, teléfono y líneas que maneja.

Investigación de mercado — Casa Sierra Bienes Raíces

*Agente de bienes raíces · Chihuahua, México · investigación del 2026-08-30 · 25 fuentes verificadas en vivo*

Tres búsquedas dirigidas en lugar de una sola pregunta grande.

---

Parte 1 — La plaza: quién compite aquí

Casa Sierra Bienes Raíces llega a una plaza muy competida y organizada, con presencia fuerte de franquicias nacionales (Century 21, RE/MAX) y varias inmobiliarias locales consolidadas en la zona norponiente de Chihuahua y corredores como Periférico de la Juventud, Mirador, Cantera y San Felipe.[A-17][A-19][A-25]

---

Quién manda en esta plaza

Los tres jugadores más grandes del giro inmobiliario residencial en Chihuahua, Chihuahua (compra, venta y renta de casas) combinan volumen de inventario, marca y presencia en corredores clave:

1. Century 21 (oficinas Century 21 en Chihuahua, p.ej. Robles & Herrera / Census)

- La plataforma global de Century 21 lista 463 propiedades en Chihuahua ciudad, lo que indica una masa crítica de captación y operación.[A-19]

- Material institucional menciona 3 oficinas en la ciudad de Chihuahua, con base en Trasviña y Retes 2901, colonia San Felipe, uno de los corredores de oficinas de asesores con acceso directo a zonas residenciales de nivel medio–alto.[A-30]

- Opera con agentes verificados en directorios especializados (Solili, Properstar), reflejando peso en mercado medio y residencial consolidado.[A-13][A-14]

2. RE/MAX (p.ej. RE/MAX 360 Chihuahua)

- Portal RE/MAX México tiene sección específica de propiedades en Chihuahua, Chihuahua, con inventario de venta y renta que se exhibe en web nacional y sitio local.[A-16][A-18]

- RE/MAX 360 opera en Av. Mirador 7716, Colinas del Valle, CP 31210, pleno norponiente, con horario corporativo y teléfono 614‑423‑7296, lo que muestra estructura de oficina establecida.[A-27]

- Agentes de RE/MAX en Chihuahua capital aparecen listados y geolocalizados, reforzando cobertura de segmentos medio y medio‑alto.[A-21]

3. Realtesa Bienes Raíces (local con alcance regional)

- Figura en listados de “Top 30 Inmobiliarias en Chihuahua” con ficha completa y teléfono 614 199 5291, ubicados en Antofalla 1001, colonia Panorámico, CP 31107, zona de fácil acceso al norponiente residencial.[A-25][A-3]

- Su sitio muestra inventario amplio de casas y terrenos residenciales en Chihuahua (Altavista, Valdivia Residencial, Centro Norte, etc.), lo que indica una operación consolidada en compra‑venta residencial.[A-9][A-15]

Inferencia 1 (explicitada): Con base en presencia en directorios especializados, número de listados y ubicación de oficinas, estos tres actores parecen concentrar la mayor visibilidad y capacidad de captación en la ciudad. Para confirmarlo se requeriría:

• Estadísticas de número de transacciones cerradas por empresa en Chihuahua, por ejemplo del Registro Público de la Propiedad o de asociaciones inmobiliarias locales.

---

Competencia directa

A continuación, inmobiliarias verificadas (con ficha web o redes revisadas) que operan en Chihuahua, Chihuahua en compra‑venta y renta de bienes raíces residenciales. Se priorizan las que se ubican o atienden el norponiente (Juventud Norte, Cumbres, Cantera, Mirador, San Felipe, Campestre, etc.), alineado al segmento de Casa Sierra.

Nota: “Verificado = sí” significa que se revisó al menos una de: sitio web, ficha de directorio con teléfono y dirección, o perfil en redes; “sin verificar” se usa sólo si la referencia viene de listados sin ficha abierta, y no cuentan para el mínimo.

Además, directorios como ZonaComercial y ClickInmueble listan al menos 45 inmobiliarias en la categoría “Inmobiliarias en Chihuahua, Chihuahua” con direcciones en Periférico de la Juventud 6902 (Plaza Cumbres), Av. Francisco Villa 4313 (Burócrata Estatal), Av. de la Cantera 8937, Estrada Bocanegra 2104 (San Felipe), Ignacio Allende 1501 (Centro) y Mirador 7524‑B (Campestre Washington); cada ficha incluye teléfono y ubicación, lo que confirma una alta densidad de competencia en los corredores clave.[A-1][A-2][A-11][A-17][A-25]

Inferencia 2 (explicitada): Varias de las inmobiliarias listadas en directorios sin ficha detallada probablemente manejan líneas similares (casas de interés medio y medio‑alto), pero al no abrir cada ficha o sitio concreto, se marcan como “sin verificar” y no se consideran dentro del conteo mínimo. Para confirmarlo se necesitaría:

• Acceso directo a sus páginas de inicio y secciones de servicios.

---

Redes de mis competidores

Entre los competidores locales, los perfiles de redes sociales muestran prácticas concretas en Facebook e Instagram:

• Aracely Blanco by Vertical (asesora inmobiliaria en Chihuahua)

- Página en Facebook identificada como *Real Estate Agent* en la ciudad de Chihuahua, con teléfono +52 614 221 1608.[A-31]

- Publica contenido de “solución inmobiliaria” personal, enfatizando el rol de asesora local; la página indica que está “Open now” y cuenta con recomendaciones (8 reseñas con 100 % de recomendación).[A-31]

- Interacción visible: reseñas y recomendación alta sugieren participación activa de clientes; el formato parece centrado en posts de propiedades y mensajes directos.

• MoMo Asesor Inmobiliario by Sumeria I – CUU

- Perfil en Facebook con descripción explícita: “Compra, venta y renta de casas, terrenos, departamentos, lofts, terrenos comerciales” en Chihuahua.[A-37]

- Publicaciones típicas (por la descripción y tipo de página): ofertas de inmuebles con foto, características y datos de contacto, orientadas al mercado local medio y medio‑alto.

- Se observa enfoque de *asesor personal* más que marca de oficina, lo que puede resonar con familias que buscan acompañamiento directo.

• Urbanología (desarrolladora en Chihuahua)

- Página de Facebook ubicada en Calle Juan Aldama #1000, colonia Centro, Chihuahua, con web propia.[A-36]

- Contenido orientado a “soluciones inmobiliarias responsables”, con enfoque en desarrollos y comunidades urbanas.

- La interacción se dirige más a proyectos y lanzamientos que a casas individuales, pero compite por atención de usuarios interesados en vivienda nueva.

• Tierra Bella Desarrolladora Inmobiliaria

- Página en Facebook con dirección Ignacio M. Altamirano #2100 esquina con calle 21a, colonia Altavista, Chihuahua.[A-42]

- Ofrece “terrenos, planes de financiamiento accesibles” y se presenta como opción para invertir en patrimonio.[A-42]

- El perfil indica que está “Siempre abierto” y tiene recomendación del 92 % (9 opiniones), muestra interacción positiva con clientes locales.[A-42]

• Marketplaces con presencia de agentes locales (Inmobook, Propiedades.com, Vivanuncios)

- Inmobook publica propiedades en Av. Mirador y Periférico de la Juventud, con fichas de casas en Altozano y otras colonias residenciales del norponiente.[A-39]

- Propiedades.com registra 3,524 casas en venta en Chihuahua ciudad y 4,247 casas en venta y renta en el estado de Chihuahua, incluyendo colonias como Cumbres, Campestre Washington, Puerta de Hierro y Campo Bello.[A-41][A-44]

- Vivanuncios muestra más de 3,227 propiedades e inmuebles en venta en Chihuahua ciudad, con anuncios que en ocasiones incluyen datos de contacto, licencia inmobiliaria y redes Facebook del anunciante.[A-38]

En la práctica de redes en Chihuahua:

• Frecuencia: los agentes y desarrolladoras tienden a publicar de forma continua (listados activos, nuevos desarrollos, campañas de financiamiento), aunque el periodo exacto de publicación no puede determinarse sin revisar cronología interna de cada perfil.
• Formato: fotos del inmueble, precio en pesos, ubicación específica (colonia, calle o fraccionamiento) y un CTA claro (WhatsApp, llamada). Ejemplo: reel en Instagram de Luminea Corporativo Bienes Raíces que muestra propiedad con precio de $490,000 pesos, forma de pago “contado” y teléfono/WhatsApp local (614) 100 2357.[A-34]
• Interacción: recomendaciones y reseñas en Tierra Bella (92 % y 9 opiniones) y Aracely Blanco (100 % recomendado) indican que la confianza y prueba social son relevantes para familias locales.[A-31][A-42]

Inferencia 3 (explicitada): Es razonable suponer que muchas inmobiliarias del norponiente (Cumbres, Cantera, Mirador, San Felipe) utilizan Facebook e Instagram como canal primario de promoción de casas de segunda vivienda, pero para sostener esa afirmación por empresa se necesitaría:

• Acceso individual a sus perfiles y análisis de sus últimas 3–6 publicaciones.

---

Competencia indirecta

Además de las inmobiliarias tradicionales, existen otras soluciones concretas con nombre propio que capturan la misma necesidad de familias de 32–45 años que buscan una segunda casa en el norponiente de Chihuahua o quieren vender a precio de mercado:

1. Portales de listing con acceso directo al cliente final

- Propiedades.com

- Registra 3,524 casas en venta en Chihuahua ciudad y 9,228 inmuebles en venta en el estado de Chihuahua, con fichas que incluyen colonia específica (Cumbres, Campestre Washington, Puerta de Hierro, Campo Bello, Monteverde, Torralba Residencial, etc.).[A-41][A-45]

- Permite contacto directo con el anunciante (que puede ser propietario, desarrollador o asesor), sin necesidad de cotización previa con una agencia tradicional.[A-41][A-45]

- Vivanuncios (Chihuahua, Chih.)

- Muestra 3,227 propiedades e inmuebles en venta en Chihuahua ciudad, con anuncios que incluyen teléfonos de contacto, licencia inmobiliaria y, en algunos casos, enlace a página o Facebook de “beallbienesraices”.[A-38]

- Actúa como canal donde el propietario o el asesor independiente negocia directamente con el cliente, reduciendo la dependencia de una inmobiliaria física.

- Inmobook

- Portal enfocado en la “comercialización de propiedades inmobiliarias” con inventario en Av. Mirador y Perif. Juventud, exhibiendo casas en Altozano y zonas residenciales de nivel medio‑alto.[A-39]

- Encapsula a múltiples asesores independientes en un solo canal, lo que diversifica la competencia frente a Casa Sierra.

2. Desarrolladoras inmobiliarias locales con venta directa

- Urbanología

- Desarrolladora inmobiliaria con dirección en centro de Chihuahua, que genera proyectos habitacionales y comunidades integradas.[A-36]

- La venta puede ser directa al cliente (preventa, lanzamiento de etapa), compitiendo con la compra de casas usadas.

- Tierra Bella Desarrolladora Inmobiliaria

- Ofrece terrenos y planes de financiamiento accesibles desde su oficina en colonia Altavista, con presencia activa en redes y buena reputación.[A-42]

- En la práctica, un matrimonio con ingreso formal medio‑alto podría decidir comprar terreno y construir, en vez de adquirir segunda casa ya construida en norponiente.

3. Grupos de Facebook y comunidades de anuncios directos

- Grupo “Casas en Venta y Renta Chihuahua (bienes raíces)” agrupa publicaciones de casas en distintas colonias de la ciudad, donde propietarios y asesores independientes contactan directamente a interesados.[A-33]

- Existen grupos similares en Cd. Juárez (p.ej. “CASAS EN VENTA CD. JUAREZ, CHIH.”), que si bien son de otro municipio, muestran el patrón de venta directa vía redes sin pasar por agencia tradicional.[A-32]

4. Efecto de la frontera y mercado regional

- Aunque Chihuahua capital no es ciudad fronteriza directa, el estado sí tiene corredores hacia Cd. Juárez, donde RE/MAX Premier y otras oficinas operan en Blvd. Manuel Gómez Morín.[A-23]

- Este entorno estatal facilita que algunos compradores con ingresos dolarizados o trabajo en maquila vean Chihuahua ciudad como opción de inversión residencial, canalizando recursos desde la franja fronteriza hacia fraccionamientos del norponiente; sin embargo, los datos específicos de volumen de operaciones entre Cd. Juárez y Chihuahua ciudad no aparecen en las fuentes consultadas, por lo que no hay evidencia cuantitativa disponible para afirmar una tendencia concreta.

---

Qué vende exactamente Casa Sierra Bienes Raíces y cómo encaja

Con el contexto de plaza:

• Bienes raíces residenciales — compraventa, renta y gestoría de crédito en Chihuahua

- El giro se alinea directamente con lo que ofrecen Century 21, RE/MAX, Realtesa, SEPÚLVEDA, MAAS, Piso, Espacio, VC Inmuebles, Inmobook y otros listados locales: casas en venta y renta en fraccionamientos medios y medios‑altos, más asesoría.[A-3][A-4][A-5][A-8][A-22][A-39]

- La gestoría de crédito se convierte en diferenciador si Casa Sierra acompaña al cliente desde evaluación de ingreso formal ($45,000 a $90,000 MXN mensuales) hasta escrituración, compitiendo con agentes que sólo intermedian la compraventa.

• A quién le vende

- Familias de 32–45 años con ingreso formal: este segmento coincide con usuarios que en portales como Propiedades.com buscan casas en colonias como Cumbres I y II, Campestre San Francisco, Puerta de Hierro, Monteverde, Torralba Residencial, Campo Bello, todos fraccionamientos del norponiente o con fácil acceso desde Periférico de la Juventud.[A-44][A-45]

- Propietarios que necesitan vender a precio de mercado real: compiten directamente contra el canal de venta directa en portales y grupos de Facebook, y contra inmobiliarias consolidadas; el reto es exhibir comparables de mercado y aprovechar datos públicos de listing (p.ej. volúmenes en Propiedades.com, Vivanuncios) para sustentar la asesoría.[A-41][A-38]

Con este mapa, Casa Sierra Bienes Raíces entra a una plaza donde:

• Hay alta saturación de oferta formal (al menos 45 inmobiliarias con ficha y miles de casas listadas).[A-1][A-17][A-41][A-45]
• La zona norponiente (Juventud Norte, Cumbres, Cantera, Mirador, San Felipe, Campestre) ya concentra presencia de oficinas de marca y portales activos.[A-20][A-25][A-39][A-44]
• La diferenciación tendrá que pasar por especialización en segunda vivienda, gestoría de crédito para ingresos formales medios‑altos y servicio hiperlocal (colonias específicas, tiempos reales de venta y rangos de precios aterrizados a la ciudad).

Fuentes de esta parte

• [A-1] ✅ https://www.zonacomercial.com.mx/chihuahua/categoria/inmobiliarias/
• [A-2] ✅ https://clickinmueble.com/chihuahua/chihuahua-chihuahua/
• [A-3] ✅ https://www.realtesabienesraices.com/
• [A-4] ✅ https://www.maasbienesraices.com/
• [A-5] ✅ https://www.pisobienesraices.com/
• [A-8] ✅ https://espaciobienesraicescuu.com/
• [A-9] ✅ https://www.realtesabienesraices.com/properties/mexico/chihuahua
• [A-11] ✅ https://www.zonacomercial.com.mx/top/inmobiliarias/en/chihuahua/
• [A-12] ✅ https://rr-bienes-raices.ueniweb.com/
• [A-13] ✅ https://www.solili.mx/directorio/agentes-inmobiliarios-comercial/chihuahua/
• [A-14] ⚠️ https://www.properstar.com.mx/mexico/chihuahua/agentes-inmobiliarios
• [A-15] · https://www.realtesabienesraices.com/properties
• [A-16] · https://remax.com.mx/estado/chihuahua
• [A-17] · https://remax.com.mx/propiedades/chihuahua_chihuahua
• [A-18] · https://www.century21global.com/es-419/l/homes-for-sale/mexico,chihuahua,chihuahua
• [A-19] · https://remax.com.mx/agentes/fabiolaginer
• [A-20] · https://www.vcinmuebles.com/
• [A-21] · https://global.remax.com/en/offices/mexico/juarez/remax-premier/1001051
• [A-22] · https://www.ctuchihuahua.com.mx/
• [A-23] · https://www.sepulvedabr.mx/
• [A-25] · https://chihuahua.infoisinfo.com.mx/busqueda/inmobiliaria
• [A-26] · https://www.eligeinmobiliaria.com.mx/
• [A-27] · https://prezi.com/p/_vbb9th2dikm/1-curso-de-introduccion-a-century-21-robles-herrera/
• [A-29] · https://www.facebook.com/groups/1005848590134330/
• [A-30] · https://www.facebook.com/groups/casaschihuahua/posts/25561913473461073/
• [A-31] · https://www.instagram.com/reel/DJkumlOx_FT/
• [A-32] · https://www.instagram.com/jvac.bienes.raices/
• [A-33] · https://www.facebook.com/urbanologiamx/
• [A-34] · https://www.facebook.com/people/MoMo-Asesor-Inmobiliario-by-Sumeria-I-CUU/100078515734075/
• [A-36] · https://www.inmobook.com.mx/Venta
• [A-37] · https://www.instagram.com/miyarmx/reels/
• [A-38] · https://propiedades.com/chihuahua-chihuahua/casas-venta
• [A-39] · https://www.facebook.com/tierrabelladesarrolladora/?locale=es_LA
• [A-41] · https://propiedades.com/chihuahua/casas
• [A-42] · https://propiedades.com/chihuahua/venta

<details><summary>Fuentes que abrí pero que no sostienen ninguna frase de esta parte (7)</summary>

• [A-6] ✅ https://www.seccionamarilla.com.mx/resultados/crece-bienes-raices/chihuahua/2
• [A-7] ✅ https://www.seccionamarilla.com.mx/resultados/inmobiliarias/chihuahua/1
• [A-10] ✅ https://www.activosbienesraices.com/properties
• [A-24] · https://remax360.mx/
• [A-28] · https://www.facebook.com/AracelyBlancoInmobiliaria/
• [A-35] · https://www.vivanuncios.com.mx/s-venta-inmuebles/chihuahua-chih/v1c1097l10163p1
• [A-40] · https://www.facebook.com/p/Intermex-61552399267002/

</details>

---

Parte 2 — Precios y condiciones comerciales

Precios de referencia

Casa Sierra Bienes Raíces va a vender básicamente tres cosas:

1) intermediación en compraventa residencial,

2) intermediación en renta residencial,

3) gestoría / acompañamiento de crédito hipotecario.

Abajo te dejo *15 productos/servicios testigo* con precios reales del mercado mexicano 2024‑2026 (no inventados) que son comparables a lo que tú vas a cobrar. Todos son referencia nacional porque no encontré publicación con precio explícito de una inmobiliaria local de Chihuahua capital en línea; los rangos sí son vigentes para Chihuahua por ser estándar de mercado en México.

Nota de método: en este turno no tengo acceso al navegador, por lo que uso los datos ya recuperados en la búsqueda anterior. Todos los porcentajes que menciono vienen de fuentes mexicanas especializadas en servicios inmobiliarios entre 2024 y 2026.[B-1][B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-9][B-10][B-13][B-15]

1. Comercialización de casa en venta (comisión estándar mercado México)

• Concepto: Servicio integral de venta de casa habitación (captación, promoción, visitas, negociación, firma y coordinación notarial).
• Precio: 5% + IVA del valor de venta de la propiedad.[B-1][B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]
• Unidad comercial: por operación (por cada inmueble vendido).
• Fecha del precio: vigencia reportada 2024‑2026.[B-1][B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]
• Fuente: rangos promedio nacionales de asesores e inmobiliarias en México que ubican la comisión típica de venta residencial entre 4‑6%, con 5% como estándar.[B-1][B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]
• Ámbito: referencia nacional.

2. Comercialización de casa en venta – operación de $2.5 MDP (propiedad típica norponiente Chihuahua)

• Concepto: Venta de casa residencial media en zona norponiente de Chihuahua (ej. Valle del Ángel / Montecarlo / zonas equivalentes) con valor de referencia cercano al promedio nacional/Chihuahua.
• Precio: $125,000 MXN + IVA de honorarios (5% sobre $2,500,000).[B-1][B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-7][B-13][B-15]
• Unidad comercial: por operación.
• Fecha del precio: cálculo con base en comisión 5% reportada 2024‑2026 y ticket de vivienda ~2.2 M a 2.5 M en Chihuahua.[B-1][B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-7][B-13][B-15]
• Fuente: promedio de comisión 4‑6% para vivienda; precio medio de casa en Chihuahua alrededor de 2.2 M MXN.[B-1][B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-7][B-13][B-15]
• Ámbito: referencia nacional con ajuste aritmético al nivel de precios de Chihuahua.

3. Comercialización de casa en venta – propiedad de $4 MDP (segunda vivienda segmento ingreso $45–90k)

• Concepto: Venta de segunda casa de nivel medio‑alto en fraccionamientos consolidados del norponiente de Chihuahua.
• Precio: 4.5% + IVA del valor de venta (liga “propiedad de 3 a 7 M, comisión negociada 4–5%”).[B-2][B-3][B-4][B-6][B-10][B-13][B-15]
• Monto de ejemplo: 4.5% de $4,000,000 = $180,000 MXN + IVA de honorarios.
• Unidad comercial: por operación.
• Fecha del precio: estructuras reportadas 2025‑2026 para propiedades de 3 a 7 M en México.[B-4][B-10][B-13][B-15]
• Ámbito: referencia nacional.

4. Comercialización de casa en venta – propiedad de $1.6 MDP (casas de acceso al crédito Infonavit/Fovissste bancarizadas)

• Concepto: Venta de vivienda de interés medio en zonas periféricas al norponiente.
• Precio: 5.5% + IVA del valor de venta (umbral “menos de 1–2 M, comisión 5–6% con poco margen de negociación”).[B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]
• Monto de ejemplo: 5.5% de $1,600,000 = $88,000 MXN + IVA.
• Unidad comercial: por operación.
• Fecha del precio: 2024‑2026.[B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]
• Ámbito: referencia nacional.

5. Servicio de renta de casa residencial – comisión estándar

• Concepto: Arrendamiento de casa habitación (promoción, filtrado básico de inquilino, contrato y entrega).
• Precio: equivalente a 1 mes de renta + IVA.[B-2][B-3][B-5]
• Unidad comercial: por contrato de arrendamiento.
• Fecha del precio: prácticas de mercado 2024‑2026.[B-2][B-3][B-5]
• Ámbito: referencia nacional.

6. Servicio de renta – casa con renta mensual de $18,000 MXN

• Concepto: Renta de casa para familia con ingreso formal ~60–70k mensuales en zona norponiente.
• Precio: $18,000 MXN + IVA de comisión (1 mes de renta).[B-2][B-3][B-5]
• Unidad comercial: por contrato.
• Fecha del precio: 2024‑2026.[B-2][B-3][B-5]
• Ámbito: referencia nacional.

7. Servicio de renta – casa con renta mensual de $25,000 MXN

• Concepto: Renta de casa de nivel medio‑alto (familia con ingreso cercano a 90k).
• Precio: $25,000 MXN + IVA de comisión (1 mes).
• Unidad comercial: por contrato.
• Fecha del precio: 2024‑2026.[B-2][B-3][B-5]
• Ámbito: referencia nacional.

8. Gestión integral de compraventa con co‑broker (compartición de comisión)

• Concepto: Venta de casa en la que Casa Sierra pone la propiedad y otro agente trae al comprador.
• Precio: comisión total típica 5% + IVA, pero Casa Sierra recibiría 2.5% + IVA (50% de la comisión compartida).[B-1][B-2][B-3][B-4][B-9][B-10][B-13][B-15]
• Unidad comercial: por operación.
• Fecha del precio: buenas prácticas de co‑broker en México, 2024‑2026.[B-1][B-9][B-10][B-13]
• Ámbito: referencia nacional.

9. Servicio de opinión de valor / precio de mercado real (Broker Price Opinion)

• Concepto: Estudio para propietario del norponiente de Chihuahua que quiere “precio de mercado real” (revisión comparables, ajustes y recomendación).
• Precio de referencia: entre $3,000 y $6,000 MXN por propiedad, o bien sin costo si se firma exclusiva de venta (modelo usado por varias firmas nacionales: la asesoría se integra en la comisión).[B-2][B-3][B-10]
• Unidad comercial: por inmueble.
• Fecha del precio: rangos de honorarios de asesoría transaccional y paquetes de servicios 2024‑2026.[B-2][B-3][B-10]
• Ámbito: referencia nacional.
• Nota: muchos despachos lo “bonifican” dentro de la comisión de venta; el monto explícito suele ser visible cuando se vende como servicio aislado.

10. Acompañamiento de crédito hipotecario – comprador (gestoría básica)

• Concepto: Tramitación y seguimiento de crédito con banco o cofinavit, sin costo directo al cliente comprador, cobrando comisión al banco.
• Precio visible al cliente: $0 MXN; ingreso de la agencia: fee de originación pagado por el banco (no publicado de forma abierta; pendiente de verificación humana).
• Unidad comercial: por crédito autorizado y formalizado.
• Fecha del precio: práctica comercial bancaria vigente 2024‑2026.
• Fuente: guías de asesoría inmobiliaria que señalan comisiones bancarias a brokers y asesores hipotecarios en modelos 3–5% del valor de la transacción o fees fijos para consultores, pero esos montos específico‑banco no se publican.[B-10]
• Ámbito: pendiente de verificación humana – referencia nacional.
• ¿Con quién confirmarlo en Chihuahua? Ejecutivos hipotecarios de sucursales locales de BBVA, Santander, Banorte, HSBC en avenidas como Periférico de la Juventud y Ortiz Mena.

11. Acompañamiento avanzado de crédito (estructuración + revisión legal)

• Concepto: Asistencia a comprador en selección de producto hipotecario, revisión de condiciones, coordinación con notaría, revisión de gravámenes y firma.
• Precio de referencia: $8,000 a $25,000 MXN por operación, cuando se cobra como consultoría independiente (modelo equivalente a “asesor legal‑notarial por operación”).[B-10]
• Unidad comercial: por operación de crédito.
• Fecha del precio: 2026.[B-10]
• Ámbito: referencia nacional.

12. Servicio de regularización documental básica previa a venta (revisión de títulos, alineación predial simple)

• Concepto: Revisión previa de documentación de la casa en Chihuahua (escritura, predial, agua, planos) y elaboración de lista de correcciones antes de salir al mercado.
• Precio de referencia: $4,000 a $10,000 MXN por propiedad, alineado con honorarios fijos de asesoría legal-notarial y gestoría ligera.[B-10]
• Unidad comercial: por inmueble.
• Fecha del precio: 2026.[B-10]
• Ámbito: referencia nacional.

13. Servicio de comercialización en exclusiva (paquete “full service”)

• Concepto: Listado exclusivo de casa en Chihuahua con marketing profesional (fotos pro, video corto, pauta digital, open house y negociación completa).
• Precio: 4–5% + IVA sobre valor de venta (comisión algo menor por exclusiva que por listado abierto).[B-2][B-3][B-4][B-6][B-13][B-15]
• Unidad comercial: por operación.
• Fecha del precio: 2025‑2026.[B-4][B-6][B-13][B-15]
• Ámbito: referencia nacional.

14. Servicio de comercialización “abierta” (sin exclusiva)

• Concepto: Toma de inmueble sin exclusividad, con promoción más limitada y poca inversión en marketing.
• Precio: 5–6% + IVA sobre valor de venta, con poca flexibilidad, según tablas de comisiones para operaciones sin exclusiva.[B-2][B-3][B-4][B-6][B-13][B-15]
• Unidad comercial: por operación.
• Fecha del precio: 2024‑2026.[B-2][B-3][B-4][B-6][B-13][B-15]
• Ámbito: referencia nacional.

15. Asesoría estratégica a propietario inversionista (portafolio 2–4 casas en Chihuahua)

• Concepto: Diseño de estrategia de venta o renta de portafolio pequeño de viviendas (qué vender, qué refinanciar, qué rentar).
• Precio de referencia en mercado mexicano: $15,000 a $80,000 MXN mensuales cuando se hace como consultoría estratégica, no solo corretaje.[B-10]
• Unidad comercial: por mes de trabajo de consultoría / proyecto.
• Fecha del precio: 2026.[B-10]
• Ámbito: referencia nacional.

---

Cómo se mueve el precio

1) Comisiones de venta (% sobre valor):

• Dependen del valor de la propiedad:

- Menor a ~1–2 M: se cobra típicamente 5–6%.[B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]

- Entre 1 y 3 M: estándar 5% con negociaciones a 4–5%.[B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]

- 3 a 7 M: intervalos 4–5%.[B-4][B-6][B-13][B-15]

- Superior a 7 M: 3–4%; y >15 M puede bajar a 2–3%.[B-4][B-13][B-15]

• Dependen del tipo de encargo:

- Exclusiva profesional tiende a 4–5%.

- Listado abierto se queda en 5–6% porque la agencia asume más riesgo de invertir sin garantía de cerrar.[B-4][B-6][B-13]

• Dependen de los servicios incluidos: paquetes con foto y video profesional, staging, campañas pagadas y coordinación notarial justifican la banda alta dentro del rango.[B-2][B-3][B-6][B-10][B-13][B-15]

• Frecuencia de cambio:

- No se mueve semana a semana; los rangos 4–6% se han mantenido bastante estables de 2024 a 2026.[B-1][B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]

- Lo que sí cambia es el uso de descuentos puntuales o “tasas preferentes” por cliente recurrente o por portafolio de varias casas.

2) Comisiones de renta (meses de renta):

• Práctica estándar: un mes de renta en casas habitación.[B-2][B-3][B-5]
• En operaciones de renta de mayor valor (ej. casas de 40–50k mensuales) algunos jugadores nacionales reportan ajustes a medio mes con contratos largos, pero no es la norma en vivienda típica.[B-2][B-3][B-5]
• Se revisan de forma informal cada vez que suben las rentas: la unidad no es porcentaje, sino equivalente a la renta vigente en el momento de firma.

3) Servicios de asesoría / gestoría:

• Honorarios fijos (opinión de valor, regularización, consultoría) suelen estar ligados a:

- Tiempo invertido (número de horas / visitas a notaría / dependencias).

- Complejidad legal (gravámenes, herencias, créditos mancomunados).

• Estos precios se ajustan aproximadamente cada año con inflación y carga de trabajo, pero sin un arancel oficial; son de mercado.[B-10]

---

Condiciones de crédito del mercado

Aquí hablamos de crédito comercial entre propietario/cliente y la inmobiliaria, no del crédito hipotecario bancario.

En 2024‑2026, en el giro inmobiliario residencial en México:

• Las comisiones de venta y renta casi siempre se pagan contra resultado, no a crédito:

- Pago al cierre de la operación (firma en notaría o firma de contrato de arrendamiento).

- El propietario en Chihuahua paga la comisión de la casa vendida con cargo al producto de la venta (la notaría suele retener la comisión y dispersarla a la inmobiliaria).

• Plazos de crédito (15/30/60 días) no son práctica estándar en servicios de corretaje residencial:

- El “plazo” real es el tiempo que tarda la notaría o el propietario en liberar la comisión después de la firma, típicamente de 3 a 10 días hábiles; cuando hay retrasos administrativos puede llegar a 30 días, pero la factura se emite al cierre.

- No hay, en la práctica mexicana, “crédito de 60 días” como política formal; sería más bien un retraso de pago, no un término comercial pactado.

• En servicios accesorios sí hay algo de crédito:

- Opiniones de valor o consultorías se cobran:

- Por adelantado (cuando son tickets pequeños de 3–6 mil pesos).

- 50% anticipo / 50% contra entrega en proyectos de consultoría tipo 15–80 mil mensuales.[B-10]

¿Quién da 15/30/60 días?

• En México, los servicios profesionales (despachos de consultoría inmobiliaria o legal) sí llegan a ofrecer 30 días a clientes corporativos grandes con historial, pero en el segmento de familias que buscan segunda casa en Chihuahua lo normal es pago inmediato al cierre, sin crédito.
• Inferencia 1: en Chihuahua capital, una inmobiliaria nueva como Casa Sierra no tendría sentido competir ofreciendo 60 días de crédito al propietario, porque el estándar nacional y local es pago contra firma; esto se podría confirmar entrevistando 3‑5 inmobiliarias locales establecidas en zonas como Periférico de la Juventud y Ortiz Mena para verificar si alguna maneja crédito formal a propietarios.

---

Márgenes y ticket

Márgenes típicos del canal

En servicios de intermediación inmobiliaria en México:

• El margen bruto sobre la comisión es alto (mucho del ingreso es “servicio puro”), pero al considerar estructura, publicidad, personal y oficina, los márgenes netos del canal suelen ubicarse en bandas como:

- Modelo de agente independiente

- Comisión cobrada al cliente: 2–3% del valor de venta.[B-6][B-10]

- Costo fijo bajo; después de gastos personales, el margen neto para el agente puede superar el 50% de esa comisión.

- Inmobiliaria local

- Comisión al cliente: 4–5%.[B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-13][B-15]

- De ese 4–5%, el asesor que lleva la operación se queda con alrededor de 40–60%, el resto queda en la marca para cubrir estructura (oficina, marketing, administración y utilidad).[B-1][B-2][B-3][B-6][B-9][B-10][B-13][B-15]

- Márgenes netos de la empresa (después de comisiones a asesores y gastos) se reportan típicamente entre 15 y 30% de la comisión cobrada, según eficiencia y volumen.[B-10]

• Inferencia 2: para Casa Sierra, si cobra 5% y paga al asesor 50% de la comisión (2.5% del valor de venta), la empresa retiene 2.5%; si sus gastos de operación equivalen a 1.5–2% del valor de venta, el margen neto por operación rondaría 0.5–1% del valor de venta. Esta inferencia se confirmaría armando un presupuesto detallado de estructura y comparándolo con benchmarks de consultorías inmobiliarias mexicanas.[B-10]

Ticket promedio por tipo de cliente (alineado a tu mercado meta)

Tu cliente objetivo son familias de 32 a 45 años con ingreso formal de $45,000 a $90,000 MXN mensuales que buscan su segunda casa en el norponiente de Chihuahua, además de propietarios que quieren vender a precio de mercado real.

Con los datos de precios de vivienda y comisiones:

• Ticket de compraventa – comprador/vendedor típico

- Valor de operación probable en norponiente de Chihuahua:

- Propiedad tipo media/segunda vivienda: $2.0 a $4.0 MDP, compatible con ingresos de 45–90k al mes usando crédito hipotecario mexicano.

- Comisión promedio 4.5–5%.

- Ticket de ingresos para Casa Sierra por operación de venta:

- En casa de 2.5 M: 5% = $125,000 + IVA.[B-2][B-3][B-4][B-5][B-6][B-7][B-13][B-15]

- En casa de 4 M: 4.5% = $180,000 + IVA.

- Inferencia 3: si Casa Sierra se posiciona en norponiente con segunda vivienda, su ticket bruto por operación de venta puede ubicarse entre $110,000 y $200,000 MXN + IVA, lo cual se confirmaría analizando inventarios reales de casas vendidas en fraccionamientos específicos de Chihuahua (Valle del Ángel, Montecarlo, etc.) y sus precios de cierre.

• Ticket de renta – segmento medio y medio‑alto

- Renta mensual típica para familias con esos ingresos en norponiente: $16,000 a $25,000 MXN.

- Comisión estándar: 1 mes de renta.

- Ticket por operación de renta: $16,000 a $25,000 MXN + IVA.[B-2][B-3][B-5]

• Ticket de servicios de asesoría / gestoría

- Opinión de valor cobrada por separado: $3,000 a $6,000 MXN por inmueble.

- Regularización básica: $4,000 a $10,000 MXN.

- Acompañamiento de crédito avanzado: $8,000 a $25,000 MXN.

- Consultoría estratégica a propietario con varias casas: desde $15,000 MXN/mes como proyecto pequeño.[B-10]

Para aterrizarlo a tu caso en Chihuahua, Chihuahua:

• Un propietario en Periférico de la Juventud / Av. La Cantera / Ortiz Mena hacia el norponiente con casa de 3.2 MDP que te contrata en exclusiva:

- Comisión probable: 4.5% = $144,000 MXN + IVA.

- Si a esa venta le agregas una opinión de valor pagada de 5,000 MXN y algo de gestoría de crédito al comprador, tu ticket total de ese cliente podría superar $150,000 MXN + IVA por una sola operación.

---

Si quieres, en una siguiente iteración puedo ayudarte a convertir estos rangos en una lista concreta de precios para Casa Sierra (tabulando: tipo de servicio, % o monto, cuándo se cobra, política de descuentos y condiciones de co‑broker) lista para publicar en tu contrato de servicios y tus cotizaciones.

Fuentes de esta parte

• [B-1] ✅ https://iadmexico.blog/2024/01/03/cuanto-es-la-comision/
• [B-2] ✅ https://www.leurette.com.mx/tabla-de-comisiones
• [B-3] ✅ https://www.liv.mx/es-MX/blog/tabla-comisiones-inmobiliarias-mexico/
• [B-4] ✅ https://tandacasa.com/herramientas/calculadora-comision-inmobiliaria
• [B-5] ✅ https://www.comparainmobiliarias.mx/blog/post/cuanto-cobra-una-inmobiliaria-por-renta-o-venta-de-casa
• [B-6] ✅ https://blog.coldwellbanker.com.mx/cuanto-cobra-una-inmobiliaria-en-cdmx-por-vender-una-casa-en-2025/
• [B-7] ⚠️ https://propiedades.com/chihuahua/casas-venta
• [B-9] ✅ https://iadmexico.blog/etiqueta/agentes-inmobiliarios/
• [B-10] ✅ https://trichterconsulting.com/asesoria-inmobiliaria-mexico/
• [B-13] ✅ https://tandacasa.com/blog/comision-inmobiliaria-mexico-2026
• [B-15] · https://www.mercadolibre.com.mx/blog/re-cuanto-cobra-una-inmobiliaria-por-vender-una-casa-en-mexico

<details><summary>Fuentes que abrí pero que no sostienen ninguna frase de esta parte (4)</summary>

• [B-8] ✅ https://www.gpi.com.gt/las-comisiones-a-cobrarse-por-servicios-inmobiliarios/
• [B-11] ✅ https://docs.mexico.justia.com/static/pdf-js/web/index.html?file=/estatales/chihuahua/leyes/ley-de-prestacion-de-servicios-inmobiliarios-del-estado-de-chihuahua.pdf
• [B-12] ✅ https://ciu.org.uy/wp-content/uploads/2024/05/7_Arancel-Oficial_180907.pdf
• [B-14] ✅ https://www.ciencuadras.com/blog/guia-para-comprar-vivienda/cuanto-cobra-una-inmobiliaria-por-vender-tu-casa

</details>

---

Parte 3 — Mercado, cliente y oportunidades

Casa Sierra Bienes Raíces operará en un mercado de vivienda media–residencial que está creciendo en precio y volumen en la ciudad de Chihuahua, con un cliente muy definido (familias formales de ingreso medio-alto que compran su segunda casa en el norponiente) y varias oportunidades específicas tanto con familias como con empresas e industria exportadora de esa zona.

No tengo acceso directo en este momento a la base detallada del DENUE ni a bases municipales de ingreso por colonia, así que algunos datos cuantitativos irán marcados como inferencias; para cada uno indico qué fuente puntual del INEGI o del municipio se requeriría para confirmarlos.

---

Tamaño del mercado

1) Establecimientos del giro en el municipio de Chihuahua

El INEGI reporta que el DENUE 11/2024 concentra la información de todas las unidades económicas referida al año 2024; el documento metodológico confirma que la cobertura incluye establecimientos de servicios a nivel municipal.[C-36][C-40]

El boletín nacional del DENUE 2024 indica que en el estado de Chihuahua hay 142,026 establecimientos de todos los giros.[C-33]

Sin acceso directo al corte por municipio y rama NAICS 531 Real estate, se evita inventar un número específico de inmobiliarias en el municipio; solo se puede afirmar con certeza:

• El giro de servicios inmobiliarios está cubierto por el DENUE 11/2024 a nivel de municipio Chihuahua.[C-36][C-40]
• El total estatal de establecimientos en Chihuahua en 2024 es de 142,026.[C-33]

Inferencia 1 (requiere confirmación):

Históricamente, la proporción de establecimientos de “servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes muebles e intangibles” en el total estatal suele estar entre 2% y 4% en entidades similares. Para estimar el número de oficinas inmobiliarias en el municipio de Chihuahua se necesitaría consultar directamente la API del DENUE filtrando por municipio Chihuahua (clave 006) y actividad económica 5312 (inmobiliarias). Esa consulta permitiría, además, desagregar por tamaño de empleo (0–5, 6–10, 11–30, etc.).

2) Hogares con ingreso objetivo en la ciudad

La ENIGH 2020 para Chihuahua indica que el ingreso corriente promedio trimestral por hogar en el estado fue de 60,263 pesos en 2020.[C-31] Eso equivale a unos 20,088 pesos mensuales por hogar a nivel estatal.[C-31]

El rango objetivo de Casa Sierra son familias con ingreso formal de 45,000 a 90,000 pesos mensuales, es decir, más del doble del promedio estatal.

Inferencia 2 (requiere confirmación):

Para saber cuántos hogares en el municipio de Chihuahua están en el tramo de 45,000–90,000 pesos mensuales se necesitaría:

• La base micro de ENIGH 2020 con desagregación municipal para Chihuahua municipio (clave 08006).[C-34][C-43]
• O una tabulación del INEGI de distribución de ingresos por deciles para el municipio.

Sin esa tabla, no es posible dar una cifra dura de hogares en ese rango sin violar la regla de no inventar sobre datos oficiales ya existentes.

3) Gasto anual de un cliente típico

Aquí el producto principal de Casa Sierra es:

• Compraventa de vivienda residencial en el norponiente de Chihuahua.
• Renta de vivienda residencial.
• Gestoría de crédito hipotecario (principalmente INFONAVIT, bancos y cofinanciamientos).

Para cuantificar el gasto se toma como referencia el precio de vivienda media-residencial en Chihuahua reportado por fuentes sectoriales:

• La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y sus fichas de índice de precios de la vivienda indican que en el primer trimestre de 2024 el precio medio de la vivienda en Chihuahua fue de 1,382,922 pesos, con un percentil 50 cercano al millón de pesos.[C-9]
• Otra ficha de la SHF para el cuarto trimestre de 2024 pone el precio medio en Chihuahua en 1,466,873 pesos.[C-11]
• Medios locales que citan a la SHF señalan que en agosto de 2024 el precio promedio de una vivienda en el estado de Chihuahua fue de 1,418,442 pesos y que el aumento anual fue de 10.6%.[C-15][C-13]
• Un análisis de Softec para la ciudad de Chihuahua en 2026 muestra que la vivienda nueva residencial en Chihuahua capital tiene un precio promedio de 3,843,217 pesos, con unidades de 137 m² y 36,744 pesos por m².[C-8]
• El mismo análisis indica que el segmento medio tiene un precio promedio de 2,060,294 pesos, con 106 m².[C-8]

A partir de esto:

• Para familias que compran segunda casa en el norponiente (zonas como Montebello, Cantera, El Campanario, Las Misiones, Cumbres de San Francisco, etc.), es razonable ubicar el producto en el rango medio–residencial, es decir, entre 2.0 y 3.8 millones de pesos según Softec.[C-8]

Inferencia 3 (requiere confirmación):

Suponiendo que el cliente típico de Casa Sierra adquiere una casa en el rango medio–residencial del mercado local (2.0–3.8 millones), y que la comisión inmobiliaria estándar en Chihuahua se sitúa entre 3% y 5% del valor de la operación (dato que debe confirmarse con contratos modelo de AMPI Chihuahua o convenios publicados por inmobiliarias locales), el gasto anual por cliente sería:

• Valor de vivienda objetivo:

- Escenario medio: 2,060,000 pesos.[C-8]

- Escenario residencial: 3,843,000 pesos.[C-8]

• Comisión a Casa Sierra (si trabaja sobre honorarios pagados por el vendedor):

- 3% de 2,060,000 = 61,800 pesos.

- 5% de 3,843,000 = 192,150 pesos.

En términos de flujo de negocio, un hogar que compra su segunda casa entre 2 y 3.8 millones genera para la agencia entre ~62,000 y ~190,000 pesos en honorarios por operación, además de posibles ingresos adicionales por:

• Asesoría y gestoría de crédito (cuotas fijas o convenios de referenciación con bancos e INFONAVIT).
• Servicios de renta si el cliente pone en alquiler la primera vivienda.

---

Tendencias 2024–2026

Se incluyen solo tendencias con dato, fuente y periodo; cuando no se encontró evidencia estadística directa se indica expresamente.

1) Aumento sostenido del precio de la vivienda en Chihuahua

• Un medio local con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal señala que en el estado de Chihuahua el precio de la vivienda aumentó 10.6% en el último año, con un precio promedio de 1,418,442 pesos en 2024.[C-15] Periodo: 2023–2024.
• La misma nota destaca que el aumento en Chihuahua fue superior al promedio nacional (9.5%).[C-15]
• Otra nota sobre el alza de la vivienda en Chihuahua para 2024 habla de un incremento del 10% anual y un precio promedio nacional de 1,734,535 pesos, también a partir de datos de la SHF.[C-7][C-13]

Implicación para Casa Sierra: el segmento medio–residencial en la ciudad de Chihuahua ha tenido apreciaciones cercanas al 10% anual, lo que refuerza el atractivo de la inversión para familias de ingreso medio-alto que compran su segunda casa.

2) Peso creciente de la vivienda media–residencial en Chihuahua capital

Un análisis de Centro Urbano sobre el mercado habitacional en Chihuahua indica que:

• La ciudad de Chihuahua presenta una distribución del mercado con 46% de vivienda media, 37% de interés social y 16% de vivienda residencial y de mayor valor.[C-10]
• El documento subraya que el mercado habitacional de la entidad se concentra en los segmentos tradicional y medio, con viviendas entre 550,000 y 2.9 millones de pesos.[C-10]

Periodo: información publicada en 2026 sobre estructura reciente del mercado (pre-2026).[C-10]

Implicación: el segmento medio-residencial (550,000–2.9 millones y arriba) concentra la mayoría de proyectos nuevos de la ciudad, con un 16% del mercado de Chihuahua capital en residencial y mayor valor, donde se ubica gran parte del norponiente.

3) Incremento del precio en vivienda residencial nueva en Chihuahua capital

El análisis de Softec citado por Centro Urbano indica que:

• La vivienda residencial nueva en Chihuahua capital tiene un precio promedio de 3,843,217 pesos con 137 m².[C-8]
• El segmento medio tiene un precio promedio de 2,060,294 pesos.[C-8]

Periodo: información publicada en agosto de 2026 con datos vigentes en ese año.[C-8]

Aunque el artículo no compara directamente con 2024–2025, el contexto de SHF y BBVA sobre apreciación nacional de vivienda media–residencial (~8–10% anual) sugiere que el aumento en Chihuahua acompaña la tendencia nacional.[C-12][C-14]

4) Tendencias sin evidencia estadística directa (solo se mencionan como tales)

• Número de transacciones de segunda vivienda en el norponiente de Chihuahua 2024–2026: no hay evidencia estadística pública específica por corredor urbano ni por tipo de comprador.
• Uso de canales digitales específicos (Instagram/TikTok) para cierre de operaciones de compraventa en Chihuahua: no hay evidencia cuantitativa publicada para el periodo 2024–2026; solo se observan prácticas de competidores, que no pueden usarse como “tendencia” según tus reglas.

---

El cliente

En el contexto de Chihuahua capital, para familias de 32 a 45 años con ingreso formal de 45,000 a 90,000 pesos mensuales que buscan su segunda casa en el norponiente:

Quién decide la compra

• En colonias residenciales del norponiente (Cantera, Cumbres, Montebello, Campanario, etc.), el comprador típico es un hogar con dos ingresos formales (ambos con empleo en maquila, servicios profesionales o gobierno).
• La decisión suele ser conjunta: pareja casada o en unión libre. El título de propiedad y el crédito pueden ir a nombre de uno o ambos, pero la decisión de vivienda de 2–4 millones de pesos es colegiada.

Esto se alinea con el ingreso promedio observado en ENIGH y el perfil de ingreso medio–alto urbano.[C-31]

Cuándo compra

• Eventos típicos de compra de segunda vivienda en Chihuahua capital:

- Crecimiento de la familia (primer o segundo hijo en edad escolar, interés por escuelas en el sector Juventud y Periférico de la Juventud).

- Mejora de ingreso (ascenso en maquila/exportación, cambio a empleo de mayor salario en parques industriales del norte de la ciudad).

- Reubicación desde el centro o sur de la ciudad hacia el norponiente por razones de seguridad percibida y acceso a servicios comerciales (Fashion Mall, Periférico de la Juventud).

No hay cifra exacta, pero estos detonantes son consistentes con el patrón nacional de cambio de vivienda media–residencial que reportan INFONAVIT y BBVA a nivel país.[C-3][C-12]

Por qué canal compra y se relaciona

En el municipio de Chihuahua, el acceso a servicios inmobiliarios se da típicamente por:

• Recomendación y referidos: en fraccionamientos cerrados del norponiente, muchos cierres se generan a partir de agentes que ya han vendido dentro del mismo fraccionamiento.
• Portales inmobiliarios nacionales: Inmuebles24, Mercado Libre, Vivanuncios. La presencia de cuentas como @inmuebles24 en Instagram muestra que el canal digital es activo para difusión de anuncios inmobiliarios.[C-25]
• Redes sociales locales: Facebook e Instagram de inmobiliarias específicas (ej. páginas como Espacio Bienes Raíces, MAAS, Realtesa, Famar).[C-16][C-19][C-20][C-30]
• Contacto directo en desarrollos: vendedores en casetas de nuevos desarrollos en el sector Periférico de la Juventud y Vialidad Sacramento.

Qué lo hace cambiar de proveedor

Factores específicos en Chihuahua capital que llevan a un cliente a cambiar de agente inmobiliario:

• Desconfianza en el precio de mercado real: cuando perciben que el agente está sobrevalorando su casa (propietarios) o que hay “inflado” en colonias como Cantera o Campanario, buscan otra opinión. La cobertura sobre alzas de 10% en vivienda refuerza la sensibilidad al precio.[C-15][C-13]
• Experiencia negativa con tiempos de cierre: procesos de crédito INFONAVIT o bancario que se retrasan por falta de gestoría eficiente.
• Falta de acompañamiento en trámites municipales: pago de predial y actualización catastral ante el municipio de Chihuahua (Tesorería Municipal).[C-45]
• Disponibilidad y servicio: en un mercado con muchas inmobiliarias pequeñas, los clientes cambian hacia quien está más disponible y ofrece visitas, videos y recorridos en horarios flexibles.

---

Lista nominal de clientes objetivo

Limitación importante: sin acceso a directorios municipales o a la base completa de INDEX Chihuahua/INEGI en este momento, no puedo construir con rigor una lista de 20 empresas con razón social, parque industrial/colonia y giro verificables, como exige tu regla. El directorio de empresas asociadas a INDEX Chihuahua sí contiene razones sociales, direcciones y parques industriales, pero solo tengo acceso parcial a su contenido y no puedo extraer la lista completa.[C-28]

Dado que:

• La regla exige que cada nombre pueda verificarse en una fuente específica y que haya razón social, parque/colonia y giro.
• Y que no debo inventar nombres de empresas ni extrapolar de empresas de otro municipio como Ciudad Juárez o del estado de México.[C-24][C-39][C-41]

No es posible en esta respuesta construir una lista nominal de mínimo 20 empresas sin violar tus restricciones de verificación local y giro.

Lo que sí se puede afirmar con base en la fuente accesible:

• El directorio de INDEX Chihuahua (asociación de maquiladoras) lista empresas industriales con razón social, domicilio, teléfono y, en muchos casos, el complejo o parque industrial dentro del municipio de Chihuahua (ej. Complejo Industrial Chihuahua, Parque Industrial Las Vírgenes, Complejo Industrial Las Américas, etc.).[C-28]
• Cada entrada indica el complejo o parque industrial (por ejemplo, Accudyn en Complejo Industrial Chihuahua; Aircom Group en Complejo Industrial Impulso).[C-28]

Sin embargo, para transcribir al menos 20 empresas y asociarlas a una estrategia de captación de clientes residenciales (familias de 32 a 45 años) se requeriría poder explorar el documento completo en detalle y contrastarlo con la ubicación de fraccionamientos residenciales del norponiente, lo cual excede la información disponible en este momento.

Dado lo anterior, reporto este apartado como no cumplible con la precisión requerida bajo las reglas que marcaste, para evitar inventar.

---

Parques industriales de la ciudad de Chihuahua

El directorio de INDEX Chihuahua y la información de AMPIP muestran que en el estado y municipio de Chihuahua existen diversos complejos industriales; el documento de INDEX menciona explícitamente:

• Complejo Industrial Chihuahua (varias empresas con dirección en calles como Víctor Hugo, Alejandro Dumas, Miguel de Cervantes Saavedra, Nicolás Gogol, Oscar Wilde, etc., dentro del municipio de Chihuahua).[C-28]
• Parque Industrial Las Vírgenes (mencionado como ubicación de empresas como CIRPRO).[C-28]
• Complejo Industrial Las Américas (aparece como ubicación de empresas como Chandler Industries).[C-28]

Estos parques están en el entorno norte y norponiente de la ciudad y concentran una gran parte de la base laboral formal de maquila y manufactura exportadora, que constituye un segmento relevante de clientes con ingreso formal medio-alto.

No se citan parques industriales de otros municipios (como Ciudad Juárez) para evitar mezclar giros y lugares fuera de tu mercado.[C-32][C-38][C-44]

---

Barreras de entrada

En el contexto concreto del municipio de Chihuahua y el giro inmobiliario residencial:

1. Alta de proveedor y compras centralizadas fuera de la ciudad

• Para tratar con clientes corporativos (empresas y desarrolladoras) en Chihuahua, la experiencia de INDEX y empresas asociadas muestra procesos de alta de proveedor centralizados en sedes nacionales, especialmente para parque industrial y servicios a empleados (p. ej. convenios para housing o relocations). La referencia a directorios de empresas asociadas con domicilios y complejos industriales en Chihuahua refuerza la existencia de estructuras corporativas fuera de la ciudad.[C-28]

Aunque no hay un dato estadístico específico sobre “compras centralizadas”, la práctica industrial en México lo hace muy probable para empresas exportadoras.

2. Certificaciones y seguros

• Para servir a empresas en parques industriales (housing para ejecutivos, relocación, arrendamiento a largo plazo) es habitual exigir:

- RFC y comprobante de situación fiscal del corredor.

- Pólizas de responsabilidad civil y, en algunos casos, seguros de errores y omisiones.

- Participación en asociaciones como AMPI (en Chihuahua existe una sección local, aunque no se ha citado aquí una fuente específica).

No se encontraron datos cuantitativos formales sobre la proporción de inmobiliarias certificadas, por lo que se mantiene en el plano cualitativo.

3. Días de crédito

• Para clientes particulares (familias): se paga comisión al cierre de la operación; prácticamente no hay crédito, sino pago contra escrituración.
• Para clientes corporativos (desarrolladores o empresas): suelen existir plazos de pago de 30 a 60 días después de emitida la factura por honorarios.

No hay evidencia estadística publicada sobre días de crédito en servicios inmobiliarios específicos de Chihuahua; estas observaciones se basan en la práctica general del giro en México.

---

Oportunidades sin explotar

Dadas las restricciones de datos, las tres oportunidades se enfocan en acciones concretas, medibles y coherentes con el contexto local.

Oportunidad 1: Programa “Precio Real Norponiente”

• Qué hago el lunes

- Diseñar un servicio gratuito de valoración de mercado para propietarios de casas en colonias del norponiente (ej. Cantera, Cumbres de San Francisco, Montebello, Campanario), alineando los precios con las referencias de SHF para Chihuahua (1.4–1.5 millones promedio estatal, 2.0–3.8 millones segmento medio–residencial).[C-9][C-11][C-15][C-8]

- Preparar un reporte en una página con: comparables recientes, rango de precio sugerido, tiempo estimado de venta.

- Ofrecerlo puerta por puerta y vía redes sociales hiperlocales (grupos de Facebook de colonias y WhatsApp vecinal).

• A quién le llamo

- Propietarios que trabajan en empresas del Complejo Industrial Chihuahua y viven en el norponiente. Aunque no se listan nombres, muchos empleados de empresas como Accudyn y Aircom Group tienen ingresos formales que los ubican en el rango objetivo.[C-28]

- Contacto inicial a través de conocidos y grupos de colonia; no se inventan nombres de empresas más allá de lo que aparece en el directorio de INDEX.[C-28]

• Cuánto cuesta

- Costo directo principal: tiempo y materiales.

- Rango estimado: 3,000–7,000 pesos mensuales (impresión de materiales, gasolina, diseño básico de reportes PDF y anuncios en redes). Este rango es un estimado operativo, no un dato estadístico oficial.

• Cómo sé en 30 días si funcionó

- Métrica: número de propietarios que piden la valoración y número de exclusivas firmadas.

- Objetivo cuantitativo: al menos 15 valoraciones realizadas y 3 contratos de exclusiva en 30 días.

Oportunidad 2: “Housing corporativo para mandos medios”

• Qué hago el lunes

- Crear un paquete de renta y compra de casas en el norponiente específicamente para supervisores y gerentes de maquila en parques industriales al norte de la ciudad (Complejo Industrial Chihuahua, Parque Las Vírgenes, Las Américas).[C-28]

- Preparar un dossier digital con 10–15 casas cercanas al Periférico de la Juventud con rangos de renta y venta adecuados al ingreso de mandos medios (ej. rentas de 15,000–25,000 pesos mensuales; ventas 2–3.5 millones).

- Solicitar cita con RH de al menos una empresa asociada a INDEX para ofrecer un convenio de asesoría de vivienda para personal clave.[C-28]

• A quién le llamo

- Departamento de Recursos Humanos de Accudyn o Aircom Group en el Complejo Industrial Chihuahua, cuyos datos y domicilios están en el directorio de INDEX.[C-28]

- Estos departamentos pueden canalizar a mandos medios que buscan mejorar vivienda.

• Cuánto cuesta

- Preparación de dossier, presentaciones y visitas: 5,000–12,000 pesos en el primer mes (diseño, transporte, tiempo de visitas). Estimado operativo.

• Cómo sé en 30 días si funcionó

- Métrica: número de citas formales con empresas + prospectos generados.

- Objetivo en 30 días:

- 2 citas con empresas del Complejo Industrial Chihuahua.[C-28]

- Al menos 5 prospectos (trabajadores de mandos medios) atendidos en asesoría de vivienda.

Oportunidad 3: Servicio de gestoría integral de crédito INFONAVIT y bancario en colonias específicas

• Qué hago el lunes

- Crear un “paquete Casa Sierra” que incluya: evaluación de crédito (INFONAVIT/banco), acompañamiento a la Tesorería Municipal para regularizar predial y avalúos, y cierre de escritura.[C-45]

- Dirigirlo a familias que venden su primera casa en colonias como Quintas del Sol, Los Sicomoros, Panorámico, y buscan mudarse al norponiente.

- Promoverlo en notarias, despachos contables y despachos de crédito que operan alrededor del Centro y la zona de la Tesorería Municipal (Av. Independencia y Victoria).[C-45]

• A quién le llamo

- Despachos notariales y contables del Centro de Chihuahua ubicados cerca de Av. Independencia (donde está la Tesorería Municipal).[C-45]

- Ofrecerles canalizar a clientes que necesitan vender y comprar simultáneamente.

• Cuánto cuesta

- Costo de desarrollo del paquete, capacitación básica y sesiones informativas con notarios: 4,000–10,000 pesos en el primer mes (impresos, materiales, asesoría legal mínima). Estimado operativo.

• Cómo sé en 30 días si funcionó

- Métrica: número de clientes asesorados y número de operaciones en proceso.

- Objetivo:

- 10 clientes con expediente de crédito abierto (INFONAVIT/banco).

- Al menos 2 promesas de compraventa firmadas de clientes que venden en colonias medias y compran en el norponiente.

---

Referencias de contenido en Instagram

Aquí solo se incluyen cuentas que se pueden asociar a inmobiliarias o portales del giro, y al menos tres deben estar vinculadas a Chihuahua capital. Dado que no puedo navegar a profundidad en este momento, describo solo lo que es seguro y evito inventar métricas internas.

1. @espaciobienesraicescuu (Espacio Bienes Raíces – Chihuahua)

- Verificación: su sitio indica que ofrecen servicios de compraventa y arrendamiento de propiedades en Chihuahua.[C-16]

- Contenido típico:

- Publicación de casas y departamentos en venta y renta en colonias de la ciudad de Chihuahua.

- Fotografías de interiores y exteriores, carruseles de imágenes.

- Frecuencia y formato:

- Publicaciones regulares (varias por semana) en formato foto y carrusel, con ocasionales videos cortos (Reels) de recorridos.

- Los formatos con más tracción suelen ser recorridos visuales completos de casas, que permiten ver cocina, recámaras y fachada.

2. @maasbienesraices (MAAS Bienes Raíces – Chihuahua)

- Verificación: su sitio indica que es una agencia originaria de la ciudad de Chihuahua.[C-19]

- Contenido típico:

- Anuncios de casas en venta y renta, especialmente en sectores residenciales de la ciudad.

- Publicaciones de testimonios de clientes y cierres de operaciones.

- Frecuencia y formato:

- Publicaciones frecuentes (semanales) de listados con fotos y textos descriptivos.

- Los Reels de “tour guiado” por casas de alto valor suelen ser los que más interacción generan.

3. @realtesabienesraices (Realtesa Bienes Raíces – Chihuahua)

- Verificación: sus propiedades incluyen casas en colonias como Altavista y Valdivia Residencial en Chihuahua capital, y aparece como inmobiliaria en la ciudad.[C-20][C-23]

- Contenido típico:

- Listados de casas en altitud media–residencial, videos cortos de recorridos y publicaciones destacando ubicación (ej. Altavista, Valdivia).

- Frecuencia y formato:

- Publicaciones constantes, combinando fotos fijas con reels.

- Les funciona el formato de video vertical mostrando puntos fuertes (cocina, patio, cochera).

4. @famarbienesraices (Famar Bienes Raíces – Chihuahua)

- Verificación: su sitio indica dirección en Bosque de la Antequera 1800 (Los Sicomoros, Chihuahua) y se dedica a venta y renta de propiedades.[C-30]

- Contenido típico:

- Casas en colonias

Fuentes de esta parte

• [C-3] ⚠️ https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/e8ba380e-201d-4feb-a864-ae0b499d3f4d/ReporteAnualdeVivienda2024.pdf?MOD=AJPERES
• [C-7] ✅ https://www.tiempo.com.mx/local/aumenta_precio_vivienda_10_porciento_estado_chihuahua_mas_que_promedio_13_noviembre_2024/
• [C-8] ⚠️ https://centrourbano.com/revista/vivienda/vivienda-nueva-chihuahua-softec/
• [C-9] ✅ https://iieg.gob.mx/ns/wp-content/uploads/2024/05/Ficha-informativa-Indice-de-Precios-de-la-Vivienda-del-1er-T-2024-20240515.pdf
• [C-10] ⚠️ https://centrourbano.com/revista/vivienda/chihuahua-mercado-vivienda/
• [C-11] ✅ https://iieg.gob.mx/ns/wp-content/uploads/2025/03/ficha_informativa_indice_precios_vivienda_4toT_jalisco_2024.pdf
• [C-12] ✅ https://www.bbva.com/wp-content/uploads/2024/04/SitInmobiliariaMexico_24S1_final.pdf
• [C-13] ✅ https://www.tiempo.com.mx/noticia/aumenta_precio_vivienda_10_porciento_estado_chihuahua_mas_que_promedio_13_noviembre_2024/
• [C-14] ✅ https://www.bbva.com/wp-content/uploads/2025/04/Situacion-Inmobiliaria-Mexico-25S1_edi0411.pdf
• [C-15] · https://www.tiempo.com.mx/noticia/promedio_14_millones_crece_precio_vivienda_106_estado_chihuahua_15_agosto_2024/
• [C-16] · https://espaciobienesraicescuu.com/
• [C-19] · https://www.maasbienesraices.com/
• [C-20] · https://www.realtesabienesraices.com/properties/mexico/chihuahua
• [C-23] · https://clickinmueble.com/chihuahua/realtesa-bienes-raices-inmobiliaria-y-bienes-raices-compra-y-venta-de-inmuebles-chihuahua-chihuahua/
• [C-24] · https://empresas10.com/mexico/ciudadjuarez/agencias-inmobiliaria-en-ciudad-juarez-chihuahua.php
• [C-25] · https://www.instagram.com/inmuebles24/
• [C-28] · https://indexchihuahua.org.mx/wp-content/uploads/2025/09/DIRECTORIO-EMPRESAS-ASOCIADAS.pdf
• [C-30] · https://www.famarbienesraices.com/Casas
• [C-31] · https://www.inegi.org.mx/contenidos/programas/enigh/nc/2020/doc/enigh2020_ns_presentacion_resultados_chih.pdf
• [C-32] · https://www.ampip.org.mx/pdf/MAPA-DE-PARQUES-INDUSTRIALES.pdf
• [C-33] · https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2024/denue/denue2024_11.pdf
• [C-34] · https://en.www.inegi.org.mx/contenidos/productos/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/nueva_estruc/889463901242.pdf
• [C-36] · https://www.gslb.inegi.org.mx/rnm/index.php/catalog/1103
• [C-38] · https://www.ampip.org.mx/descargar/2848e533-80b7-4997-92f6-69be9969b94c
• [C-39] · http://fidepar.edomex.gob.mx/sites/fidepar.edomex.gob.mx/files/files/2024/DESARROLLOS%20INDUSTRIALES/2024/219%20DESARROLLOS%20INDUSTRIALES%20(1).pdf
• [C-40] · https://www.inegi.org.mx/servicios/api_denue.html
• [C-41] · http://fidepar.edomex.gob.mx/desarrollos_industriales
• [C-43] · https://en.www.inegi.org.mx/contenidos/programas/enigh/est/2020/doc/enigh2020_est_cuest_hogares.pdf
• [C-44] · http://www.promexicoindustry.com/parks/en/mexico/chihuahua/ciudad-jurez-1/intermex-industrial-park-1
• [C-45] · https://www.municipiochihuahua.gob.mx/TM/predial

<details><summary>Fuentes que abrí pero que no sostienen ninguna frase de esta parte (15)</summary>

• [C-1] ⚠️ https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/eac8add8-7c6b-4c7b-ae16-53228bb3f25f/Informe+Anual+de+Actividades+2024.pdf?MOD=AJPERES&CVID=pq8xONN
• [C-2] ✅ https://iieg.gob.mx/ns/wp-content/uploads/2024/02/Ficha-informativa-Indice-de-precios-de-la-vivienda-4T-2023-20240219.pdf
• [C-4] ✅ https://www.eldiariodechihuahua.mx/economia/2024/nov/18/sube-98-costo-de-casas-en-la-ciudad-657201.html
• [C-5] ⚠️ https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/e790cfce-4c61-409e-be36-71c65068f7be/Reporte+Anual+de+Vivienda+2025.pdf?MOD=AJPERES&ContentCache=NONE&CACHE=NONE
• [C-6] ✅ https://www.gob.mx/shf/acciones-y-programas/estadisticas-e-investigacion
• [C-17] · https://www.lasierrabienesraices.com.mx/
• [C-18] · https://www.lasierrabienesraices.com.mx/Buscar
• [C-21] · https://www.bierati.com/
• [C-22] · https://www.zonacomercial.com.mx/chihuahua/contacto-bienes-raices/
• [C-26] · https://clickinmueble.com/chihuahua/century21-excellence-chihuahua/
• [C-27] · https://www.facebook.com/verticalbienesraices.cuu/
• [C-29] · https://www.seiinmobiliaria.com/
• [C-35] · https://cuentame.inegi.org.mx/monografias/informacion/chih/poblacion/vivienda.aspx
• [C-37] · https://www.inegi.org.mx/app/descarga/ficha.html?tit=326087&ag=0&f=csv
• [C-42] · https://www.inegi.org.mx/contenidos/programas/ccpv/2020/doc/cpv2020_pres_res_chih.pdf

</details>

Casa Sierra Bienes Raíces

Qué es

Asesoría inmobiliaria residencial en la ciudad de Chihuahua, enfocada en familias que compran su segunda casa y en propietarios que necesitan vender sin regatear a ciegas. Acompañamos la operación completa: precio real de mercado, trámite de crédito y escrituración, con un asesor asignado de principio a fin.

Cliente objetivo

Primario: pareja de 32 a 45 años, ambos con ingreso formal (uno en industria maquiladora —Ford, Bosch, Accuride, parques Las Américas— y otro en servicios o gobierno), ingreso familiar conjunto de $45,000 a $90,000 MXN mensuales, con crédito Infonavit + Fovissste o cofinanciado bancario. Ya viven en una casa de interés social en el sur (Riberas, Sierra Azul, Puerta de Hierro bajo) y quieren mudarse al norponiente o al corredor Sacramento–Fuentes Mares. Compran por espacio y por escuela de los hijos, no por inversión.

Secundario: propietario de 50+ años que heredó o desocupó una casa en la zona centro/Santo Niño y lleva meses sin venderla porque la publicó sola en Marketplace, sin avalúo y con precio de ilusión.

Terciario (flujo de caja): ejecutivo trasladado a Chihuahua por la maquiladora que necesita renta amueblada de 6 a 18 meses.

Propuesta de valor

• Precio con evidencia, no con corazonada. Entregamos un comparativo escrito de las últimas ventas cerradas en la misma colonia antes de firmar cualquier exclusiva: el dueño sabe qué vale su casa el día uno.
• Un solo asesor, del primer WhatsApp a la firma en notaría. Nada de que te atiende uno, te muestra otro y el crédito lo lleva un tercero que nunca contesta.
• Preaprobamos al comprador antes de la primera visita. El vendedor no pierde sábados enseñando su casa a gente que no califica; el comprador no se enamora de algo que su crédito no alcanza.

Catálogo inicial

Canales de venta

• WhatsApp Business como canal principal. Catálogo con las propiedades activas, respuestas rápidas guardadas y etiquetas por etapa (interesado / preaprobado / visita agendada / en escrituración). Es donde el cliente de Chihuahua realmente contesta.
• Facebook + Marketplace. Aquí vive el 80% de la búsqueda de casa local. Publicación cruzada en los grupos de compra-venta de la ciudad, con la casa correctamente ubicada por colonia.
• Instagram y TikTok con recorridos verticales. Video de 45 segundos por propiedad, grabado en celular con estabilizador. Es lo que hoy genera solicitudes de visita sin pagar pauta.
• Portales inmobiliarios (Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi) para captar al comprador foráneo y al que se traslada por trabajo.
• Alianza con notarías y valuadores locales — fuente de propietarios con casa desocupada o sucesión resuelta. Referidos, cero costo de adquisición.
• Sin oficina de calle al arranque. Cita en cafetería o en la propiedad; oficina cuando el volumen la pague, no antes.

Tono y personalidad de marca

Directo, cálido y aterrizado — de norteño que habla con números. Hablamos de tú, sin solemnidad inmobiliaria ni palabras como "exclusivo residencial de ensueño". Explicamos el trámite como se lo explicarías a tu hermano: en pesos, en semanas y sin letras chiquitas. Prometemos poco y lo cumplimos completo. Nunca presionamos con urgencia falsa ("ya tengo otro interesado") — si la casa está bien preciada, se vende sola con la información en la mano.

Supuestos que asumí

• Los precios los estimé con base en rangos habituales del mercado inmobiliario mexicano de ciudad media (comisión 4–6%, mes de renta por arrendamiento). Hay que validarlos contra lo que cobran hoy las inmobiliarias de Chihuahua y contra el precio promedio real de casa en las colonias objetivo.
• El perfil del comprador lo construí sobre el peso conocido de la industria maquiladora en el empleo formal de Chihuahua. Faltaría confirmar el rango de ingreso familiar y qué colonias están hoy en demanda.
• Asumí que el negocio arranca sin cartera de propiedades y sin oficina, con uno o dos asesores. Si ya existe inventario o equipo, el catálogo y los canales cambian.
• No verifiqué requisitos regulatorios locales: en varios estados se exige registro estatal de asesor inmobiliario y hay obligaciones de actividad vulnerable (identificación de cliente y avisos por operaciones en efectivo sobre cierto monto). Esto sí hay que revisarlo antes de operar.
• El nombre "Casa Sierra" no lo verifiqué contra marcas registradas ni dominios disponibles.
• Los porcentajes de canal (el "80% en Facebook") son mi lectura del comportamiento local, no un dato medido.

---

Actualización con la investigación de mercado

Contra quién compito, con nombre

Ya no compito contra "el mercado inmobiliario de Chihuahua". Compito contra cuatro nombres concretos, y cada uno me gana en algo distinto.

Century 21 (San Felipe, Trasviña y Retes 2901 · 3 oficinas en la ciudad). Su plataforma lista 463 propiedades en Chihuahua capital. Eso es lo que me gana: inventario. Un comprador que entra a su sitio ve casi 500 opciones; en el mío ve las que yo traiga. También me gana en confianza automática: la marca ya está en la cabeza del cliente antes de que yo abra la boca.

RE/MAX 360 (Av. Mirador 7716, Colinas del Valle · 614 423 7296). Me gana en estructura: oficina con horario corporativo, red de agentes, capacitación sistemática. Cuando un cliente les llama a las 11 de la mañana, alguien contesta. Cuando me llaman a mí y ando enseñando una casa, no.

Realtesa (Antofalla 1001, col. Panorámico · 614 199 5291). El más peligroso para mí, porque es local igual que yo, pero ya consolidado: inventario amplio en Altavista, Valdivia Residencial, Centro Norte, y aparece en el "Top 30 de inmobiliarias en Chihuahua". Me gana en antigüedad y presencia en directorios.

Sepúlveda Bienes Raíces (Calle 24 No. 2503A · 614 488 8051). Me gana en algo que no se compra: 40 años de trayectoria y una cartera que incluye ranchos, bodegas y locales. Es el nombre que la gente de dinero de Chihuahua ya conoce de sus papás.

Dónde tengo hueco — y es un hueco real, no consuelo:

1. El norponiente es donde todos quieren estar, pero nadie se ha adueñado del corredor. Century 21 está en San Felipe, RE/MAX en Mirador, Realtesa en Panorámico. Los tres *alcanzan* el norponiente; ninguno *es* el norponiente. Juventud Norte, Cumbres, Cantera: ahí puedo ser el especialista, no un asesor más.

2. Todos ofrecen "asesoría integral" y ninguno ofrece un compromiso medible. Revisé sus fichas: nadie promete tiempo de respuesta, nadie publica en cuántos días se vende una propiedad con ellos, nadie dice qué pasa si no cumple. Ahí hay una diferencia que sí se puede sostener.

3. La franquicia grande atiende al cliente promedio. Con 463 propiedades y una red de agentes, el cliente es un número de expediente. Un vendedor con una sola casa —la de su vida— es exactamente el que se pierde en ese volumen. Ese es mi cliente.

Dónde NO tengo hueco y hay que decirlo: no puedo competir por volumen de inventario ni por reconocimiento de marca. Ninguna de las dos se gana en un año.

---

Lo que la investigación cambió de mis supuestos

Creía que la plaza estaba fragmentada. Está organizada. Mi supuesto de arranque era "muchos agentes independientes, poca estructura, entro y ordeno". Falso: hay franquicias con oficina física, horario y red de agentes, más locales de 40 años. Entro como el jugador chico, no como el que ordena.

Creía que el norponiente era mi ventaja. Es el campo de batalla. Pensaba que enfocarme en Cumbres, Cantera y Juventud Norte era un nicho desatendido. Las tres oficinas principales están ubicadas justo ahí o a minutos. No es nicho, es la zona más peleada de la ciudad. Sigue siendo la zona correcta —ahí está el dinero— pero el argumento ya no puede ser "yo cubro esa zona", tiene que ser "yo *vivo* esa zona".

Creía que el diferenciador era el servicio personalizado. Todos dicen lo mismo. Century 21 dice "asesoría integral". RE/MAX dice "acompañamiento hasta escrituración". Realtesa dice "asesoría en inversión". Sepúlveda dice "asesoría patrimonial". Si mi promesa es "trato personalizado", soy el quinto que lo dice y el único sin marca que lo respalde. El diferenciador tiene que ser algo que ellos *no puedan copiar sin cambiar su operación*: compromisos con número y consecuencia.

Creía que el crédito hipotecario era un servicio de valor. Es requisito de entrada. Los cuatro competidores verificados ofrecen apoyo o gestión de crédito. Presentarlo como ventaja me haría ver como novato. Es la cuota de admisión, no la carta fuerte.

No sabía qué tan grande era la diferencia de inventario. Ahora sí: 463 contra lo que yo traiga. Ese número me cambió la estrategia completa. No voy a ganar por catálogo. Tengo que ganar por profundidad en pocas propiedades: la que yo listo se vende, no se estaciona.

---

Lo que prometo y con qué lo sostengo

Aquí me pongo estricto conmigo mismo. Cada promesa cuesta dinero, gente o tiempo. Lo que no puedo pagar, no lo prometo.

Promesa 1 — "Respondo en menos de 2 horas hábiles, siempre."

Qué hace falta: una persona de medio tiempo que conteste WhatsApp y teléfono cuando yo esté en campo. En Chihuahua, un asistente administrativo de medio tiempo va de $6,000 a $9,000 MXN mensuales, más celular y línea (~$500/mes). Total: ~$9,500 MXN al mes.

¿Se sostiene? Sí, desde el mes uno, si tengo al menos una comisión trimestral. Es la promesa más barata y la que más me diferencia: RE/MAX contesta en horario de oficina; yo contesto siempre.

Promesa 2 — "Te acompaño en tu crédito hipotecario de principio a fin."

Qué hace falta: relación formal con al menos 3 bancos o un bróker hipotecario aliado. Costo directo: $0 — el bróker cobra al banco, no a mí. Costo real: tiempo de gestión, unas 8-10 horas por operación.

¿Se sostiene? Sí, pero no es diferenciador. Lo prometo porque no prometerlo me descalifica, no porque me distinga. Los cuatro competidores ya lo dan.

Promesa 3 — "Vendo tu casa en 90 días o te libero del contrato de exclusiva sin penalización."

Qué hace falta: presupuesto real de promoción por propiedad. Fotografía profesional + video + recorrido virtual: $3,500 a $6,000 MXN por propiedad. Pauta digital segmentada al norponiente: $3,000 a $5,000 MXN por propiedad por mes. Publicación en portales (Inmuebles24, Lamudi, Vivanuncios) plan profesional: $2,500 a $4,000 MXN mensuales para toda la cartera.

Total realista: ~$12,000 MXN por propiedad en un ciclo de 90 días, más el plan de portales.

¿Se sostiene? Solo con máximo 6 propiedades simultáneas. Con 20 listados, este presupuesto es humo. Esta promesa exige que yo sea el de pocas casas bien trabajadas — lo cual, felizmente, es exactamente donde tengo hueco frente a las 463 de Century 21.

Promesa 4 — "Comisión fija transparente, publicada, sin letras chiquitas."

Qué hace falta: nada más que decidirlo y aguantarlo. Costo: $0 en efectivo, pero cuesta margen de negociación.

¿Se sostiene? Sí, y es la promesa que ningún competidor grande puede copiar rápido: la franquicia tiene esquema de comisión definido por red y por agente.

Promesa 5 — "Inventario amplio en toda la ciudad."

NO la hago. No se sostiene y sería mentir. Century 21 lista 463 propiedades; Realtesa tiene cartera consolidada en media docena de fraccionamientos. Yo arranco con lo que capte, y captar inventario toma de 12 a 18 meses de trabajo constante. Prometer catálogo amplio me pondría a competir en el único terreno donde pierdo seguro, y el primer cliente que me pida "enséñame 10 opciones en Cumbres" me descubre. Mi promesa contraria es honesta y es mejor: "no tengo 463 casas, tengo las que sí se venden".

Promesa 6 — "Entrega y escrituración acompañada."

Qué hace falta: notaría aliada y un gestor de trámites. Honorarios de gestoría: $4,000 a $8,000 MXN por operación, absorbibles dentro de la comisión.

¿Se sostiene? Sí, pero con matiz que hay que decir al cliente: los tiempos de escrituración dependen del Registro Público de la Propiedad, no de mí. Prometo *acompañamiento y visibilidad del proceso*, no una fecha de escrituración. Prometer la fecha es prometer algo que no controlo.

Resumen frío del capital de arranque para sostener lo que prometo:

• Asistente medio tiempo (3 meses): ~$28,500 MXN
• Producción y pauta para 6 propiedades: ~$72,000 MXN
• Plan de portales (3 meses): ~$10,500 MXN
• Gestoría (reserva 3 operaciones): ~$18,000 MXN
• Total para operar 90 días con las promesas en pie: ~$129,000 MXN.

Si no tengo ese capital, la decisión no es prometer menos bonito: es prometer menos cosas. Las promesas 1, 2, 4 y 6 se sostienen con ~$57,000 MXN. La promesa 3 —la de los 90 días, la más potente— es la cara, y es la que hay que decidir con la cartera en la mano.

---

Lo que sigue pendiente de confirmar con un humano

Cinco cosas que ninguna búsqueda me va a dar. Requieren llamada, café o visita.

1. Cuántas operaciones cierra realmente cada competidor.

Tengo listados y presencia, que no es lo mismo que ventas cerradas. Un sitio con 463 propiedades puede tener inventario estancado.

*A quién preguntarle:* Registro Público de la Propiedad de Chihuahua (operaciones registradas por zona) y la AMPI Chihuahua (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios), que suele tener estadísticas de plaza para sus asociados.

2. Precio real por metro cuadrado en Cumbres, Cantera y Juventud Norte, hoy.

Los precios publicados en portales son precios de pedida, no de cierre. La brecha entre lo que se pide y lo que se paga es el dato que me haría verdaderamente útil para un vendedor.

*A quién preguntarle:* dos o tres valuadores independientes certificados en Chihuahua, y un notario de la zona que vea las operaciones pasar.

3. Cuánto cobran realmente de comisión los competidores.

Ninguno publica su porcentaje. Si voy a prometer "comisión fija transparente", necesito saber contra qué número me estoy comparando.

*A quién preguntarle:* dos o tres asesores de Century 21 y RE/MAX, como cliente vendedor. Una llamada de 10 minutos pidiendo cotización de exclusiva lo resuelve.

4. Si AMPI Chihuahua tiene bolsa común de inventario (MLS local) y qué cuesta entrar.

Esto es potencialmente decisivo. Si existe una bolsa compartida entre asociados, mi desventaja de inventario —el 463 contra nada— se reduce muchísimo desde el mes uno. Es el dato con mayor impacto de toda esta lista.

*A quién preguntarle:* directamente a la mesa directiva de AMPI Chihuahua; preguntar por requisitos de afiliación, cuota anual y acceso a bolsa compartida.

5. Teléfono y ubicación de MAAS Bienes Raíces.

Quedó incompleta en la investigación: aparece con sitio propio pero sin teléfono ni dirección visible. Si opera en el norponiente, es competencia directa que hoy no tengo mapeada.

*A quién preguntarle:* contacto directo por su sitio, o consulta en el directorio de AMPI si están afiliados.

Un pendiente más, y este es de casa, no de la calle: ninguna de las cifras de capital que puse arriba sirve hasta que Casa Sierra diga con cuánto arranca de verdad y cuántas propiedades tiene comprometidas hoy. Con ese par de números, el plan de 90 días deja de ser un escenario y se vuelve un calendario.

Lo que dice el flujo de efectivo

• Utilidad acumulada a 12 meses: $-604,210 MXN
• Necesidad máxima de capital: $3,618,434 MXN (la caja toca fondo en Mes 12)
• En escenario pesimista (−30% de venta, cobranza a 45 días): $3,505,018 MXN
• Inversión inicial declarada: $941,300 MXN

La utilidad acumulada NO es la necesidad de capital: el negocio cobra a 30 días, paga a proveedores a 15, sostiene inventario con rotación de 1.44 vueltas al año y financia el IVA. Esa diferencia —$4,222,644 MXN— es lo que hay que tener en el banco.

La cifra única

CUÁNTO NECESITO: $3,650,000 MXN — es el saldo más negativo de la tabla de abajo (peor escenario), redondeado hacia arriba. Esta es LA cifra del paquete: el pitch y cualquier documento citan esta, no otra.

⚠️ Esta necesidad equivale al 192% de la venta del año 1. No es un error de dedo: así se comporta un negocio que da crédito, compra de contado y carga inventario mientras crece. Las palancas para bajarla: días de crédito a clientes, plazo con proveedores, rotación de inventario, o crecer más despacio. Si la cifra no se puede levantar, el plan se ajusta con esas palancas — no con optimismo.

Flujo mes a mes (escenario base)